Plantilla de contrato de alquiler de vivienda 2026 — gratis, conforme a la LAU, en 5 minutos
Descarga la plantilla de contrato de arrendamiento de vivienda 2026 en PDF y Word. Cumple con la Ley 29/1994 (LAU), las modificaciones de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y el RDL 8/2026: duración mínima 5/7 años, fianza de 1 mensualidad, actualización por el nuevo índice IRAV del INE (que ya sustituye al IPC desde 2025), mención obligatoria de zonas tensionadas (Cataluña 270+ municipios, País Vasco 11 municipios, ampliándose) y de la condición de gran tenedor (5 viviendas en zona tensionada / 10 fuera). Nuestra IA rellena automáticamente los datos del arrendador, arrendatario y vivienda (incluida la referencia catastral consultable en sedecatastro.gob.es) desde tu perfil. 100% gratis, sin registro, hosting RGPD en Frankfurt — a diferencia de OCU (suscripción 17 €/año) o Iberley (premium pro).
El contrato de arrendamiento de vivienda es la herramienta legal que regula la relación entre arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino) en España. Está regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019 (que devolvió la duración mínima a 5/7 años), por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (que introdujo el régimen de zonas tensionadas y trasladó los gastos de gestión inmobiliaria al arrendador) y por el reciente Real Decreto-Ley 8/2026 de medidas en el alquiler. Nuestra plantilla 2026 cubre todos los elementos esenciales: identificación completa de arrendador y arrendatario (nombre, DNI/NIE, domicilio), descripción de la vivienda con identificador catastral de 20 dígitos (consultable gratis en sedecatastro.gob.es) y superficie útil, renta mensual y forma de pago (transferencia, cuenta bancaria del arrendador), fianza obligatoria de una mensualidad según el art. 36 LAU (más posibles garantías adicionales hasta dos mensualidades adicionales para vivienda habitual, art. 36.5 LAU), duración del contrato (mínima de 5 años cuando el arrendador es persona física, 7 años cuando es persona jurídica, con prórrogas obligatorias anuales hasta alcanzar ese plazo según el art. 9.1 LAU), prórroga tácita de 3 años una vez vencido el plazo si ninguna parte preavisa con la antelación legal (art. 10 LAU), cláusula de actualización de renta vinculada al nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que el INE publica mensualmente desde 2025 y que sustituye al IPC en los contratos firmados o renovados (art. 18 LAU modificado; con el tope del 2% para grandes tenedores en zonas tensionadas y limitación al precio del contrato anterior actualizado por IRAV en cualquier nuevo contrato en zona tensionada), reparto de gastos (IBI, comunidad de propietarios, suministros — art. 20 LAU), obras de conservación y mejora, derecho de adquisición preferente del arrendatario (tanteo y retracto, art. 25 LAU), causas de resolución (impago, subarriendo no consentido, daños dolosos, actividades molestas — art. 27 LAU) y extinción del contrato. La plantilla incorpora también las menciones obligatorias específicas para zonas tensionadas: declaración expresa de si el arrendador es o no gran tenedor (5 o más viviendas urbanas residenciales en zona tensionada, 10 o más fuera, según la definición ampliada por la Ley 12/2023 y aclarada por la Generalitat de Catalunya y el Govern Vasco), referencia al contrato anterior si lo hubo en los últimos 5 años e importe de la renta anterior — datos exigidos en zonas tensionadas declaradas como Cataluña (más de 270 municipios desde la ampliación de octubre de 2024, regulada también por la Ley catalana 11/2025 vigente desde 2026), País Vasco (Errentería, Irún, Barakaldo, Zumaia, Lasarte-Oria, San Sebastián, Galdakao, Vitoria, Usurbil, Bilbao y Astigarraga) y los municipios que se vayan declarando en otras CCAA. Incorpora igualmente: certificado de eficiencia energética (RD 235/2013), cédula de habitabilidad cuando sea exigible en la Comunidad Autónoma correspondiente (Cataluña, Valencia, Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra, La Rioja, Baleares, Extremadura), y la advertencia sobre el depósito de la fianza en el organismo autonómico competente (INCASOL en Cataluña, Agencia de Vivienda Social en la Comunidad de Madrid, AVRA en Andalucía, IVF en Valencia, IBAVI en Baleares, Gobierno Vasco en Euskadi, etc.) en el plazo previsto por cada CCAA (entre 1 y 2 meses desde la firma). Diferenciación de iFillPDF frente a Idealista (plantilla gratuita pero estática, sin citas LAU detalladas), Arrenta (4 plantillas Word gratuitas pero sin pedagogía sobre Ley 12/2023 ni IRAV), OCU (Word gratuito con cuenta básica + suscripción premium 17 €/año para análisis comparativo), Iberley (suscripción profesional desde 99 €/año), Modelo-Contrato.com (gratis pero sin auto-fill ni firma) y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (modelo orientativo en PDF estático): iFillPDF es 100% gratis para una plantilla al mes (Solo Pro 19 €/mes ilimitado), nuestra IA precarga automáticamente todos los datos estándar desde tu perfil (nombre, DNI, domicilio del arrendador, datos bancarios, referencia catastral de la vivienda), el hosting está en Frankfurt cumpliendo el RGPD y compatible con AEPD, descargas tanto el archivo Word editable como el PDF listo para imprimir, y la firma electrónica eIDAS (válida según el art. 3 del Reglamento UE 910/2014 y la Ley 6/2020 española) está integrada para ambas partes. La plantilla no sustituye el asesoramiento de un abogado, gestor administrativo o agente de la propiedad inmobiliaria (API) en supuestos complejos: arrendamientos de temporada (régimen distinto, art. 3 LAU), alquiler por habitaciones (no se aplica la LAU sino el Código Civil), opción a compra, alquiler de locales comerciales (uso distinto del de vivienda) o alquileres con cláusulas atípicas. Para esos casos, recomendamos validación profesional.
Datos completos del arrendador y del arrendatario: nombre y apellidos, DNI o NIE, domicilio fiscal y datos de contacto. Si una parte actúa en representación de otra (apoderado, administrador de finca), debe acreditarse mediante poder notarial. Pieza esencial para la validez del contrato según los arts. 1261 y 1281 del Código Civil.
Dirección completa (calle, número, planta, puerta, código postal, municipio, provincia), referencia catastral de 20 dígitos (obligatoria desde la Ley 13/1996, consultable gratis en sedecatastro.gob.es), superficie útil en m², número de habitaciones, anejos (trastero, plaza de garaje) y régimen jurídico (vivienda libre, VPO con limitaciones de la CCAA, etc.). El identificador catastral es el dato indispensable para que la AEAT, el INCASOL y los organismos autonómicos identifiquen unívocamente la finca arrendada.
Importe mensual de la renta libremente pactada (art. 17 LAU), día de pago, cuenta bancaria del arrendador, fianza obligatoria equivalente a 1 mensualidad (art. 36 LAU), garantías adicionales pactadas hasta un máximo de 2 mensualidades extra para vivienda habitual (art. 36.5 LAU), y previsión de depósito de la fianza en el organismo autonómico (INCASOL, Agencia de Vivienda Social, AVRA, IVF, etc.).
Plazo inicial libremente pactado pero con duración mínima legal de 5 años cuando el arrendador es persona física, 7 años cuando es persona jurídica (art. 9.1 LAU tras el RDL 7/2019). Prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar ese plazo, salvo preaviso del arrendatario. Prórroga tácita de 3 años posteriores si ninguna parte notifica con 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) de antelación (art. 10 LAU).
Desde 2025 los nuevos contratos de alquiler usan el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que el INE publica mensualmente y que sustituye al IPC para evitar incrementos desproporcionados (art. 18 LAU modificado por la Ley 12/2023). En zonas declaradas tensionadas por las CCAA — Cataluña con más de 270 municipios desde la ampliación de octubre 2024 (Ley catalana 11/2025 vigente en 2026), País Vasco (Errentería, Irún, Barakaldo, Zumaia, Lasarte-Oria, San Sebastián, Galdakao, Vitoria, Usurbil, Bilbao y Astigarraga) — aplican límites reforzados: tope del 2% en la actualización anual para grandes tenedores y limitación de la renta de los nuevos contratos al precio del contrato anterior actualizado por IRAV. El RDL 8/2026 introdujo medidas adicionales temporales.
Reparto de IBI, gastos de comunidad y suministros (art. 20 LAU), obras de conservación a cargo del arrendador (art. 21), derecho de adquisición preferente del arrendatario (tanteo y retracto, art. 25), causas de resolución por incumplimiento (impago, subarriendo no consentido, daños, actividades molestas — art. 27), y trámite de devolución de la fianza al final (art. 36.4 LAU, en plazo de 1 mes desde la entrega de llaves).
- 1Comprueba que se aplica la LAU vivienda habitual
La plantilla cubre el arrendamiento de vivienda destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2 LAU). Si vas a alquilar por temporada (vacaciones, estudios), por habitaciones, un local comercial u oficina, el régimen es distinto y necesitas una plantilla diferente — consulta a un abogado o gestor.
- 2Rellena los datos con ayuda de la IA
Nuestra IA precarga tus datos como arrendador (nombre, DNI, domicilio, IBAN) desde tu perfil de iFillPDF. Tú añades los datos del arrendatario, los de la vivienda (referencia catastral consultable gratis en sedecatastro.gob.es) y la renta pactada. En 3-5 minutos tienes el contrato listo.
- 3Adjunta la documentación obligatoria
Anexa el certificado de eficiencia energética (obligatorio desde el RD 235/2013), la cédula de habitabilidad si tu CCAA la exige (Cataluña, Valencia, Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra, La Rioja, Baleares, Extremadura), un inventario detallado del mobiliario fotografiado y, si procede, el último recibo del IBI y de la comunidad para acreditar la situación fiscal de la finca.
- 4Firma y deposita la fianza
Firma a mano o con la firma electrónica eIDAS integrada (válida según el Reglamento UE 910/2014 y la Ley 6/2020). En el plazo previsto por tu CCAA (1-2 meses desde la firma), deposita la fianza en el organismo autonómico (INCASOL en Cataluña, Agencia de Vivienda Social en Madrid, AVRA en Andalucía, IVF en Valencia, etc.). Es obligatorio: el incumplimiento puede acarrear sanciones.
Nombre y apellidos completos, DNI o NIE, estado civil (régimen económico matrimonial si aplica), domicilio y, en su caso, representación. Es la cláusula más impugnada cuando hay errores: comprueba dos veces los datos del DNI antes de firmar.
Dirección, planta, puerta, referencia catastral (consultable gratis en sedecatastro.gob.es), superficie útil y construida, anejos (trastero, garaje), e identificación del régimen (vivienda libre, VPO, etc.). Indispensable para evitar litigios sobre el alcance del arrendamiento.
La renta es libremente pactada entre las partes salvo en zonas tensionadas (Ley 12/2023). Indica el importe, el día de pago, el método (preferentemente transferencia para tener prueba) y el IBAN del arrendador. Recomendado: cláusula de mora con intereses legales del dinero (art. 1108 CC).
Duración mínima legal: 5 años si el arrendador es persona física, 7 años si es persona jurídica, con prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar ese plazo (salvo preaviso del arrendatario). Tras los 5/7 años, prórroga tácita de 3 años más si ninguna parte preavisa con 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario).
Una mensualidad de renta en el momento de la firma, depositada en el organismo autonómico competente. Posibilidad de exigir hasta dos mensualidades adicionales como garantía complementaria en vivienda habitual (art. 36.5 LAU). Se devuelve en el plazo de 1 mes tras la entrega de llaves; en caso contrario, devenga el interés legal del dinero.
Revisión anual obligatoria con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que el INE publica mensualmente desde 2025 (sustituye al IPC). En zonas tensionadas declaradas por las CCAA — Cataluña 270+ municipios, País Vasco 11 municipios — los grandes tenedores tienen tope del 2% y los nuevos contratos no pueden superar la renta del contrato anterior actualizada por IRAV. Si tu vivienda no está en zona tensionada, aplica el régimen IRAV general.
En zonas tensionadas, el contrato debe declarar expresamente: (a) si el arrendador es o no gran tenedor — definido como titular de 5 o más viviendas urbanas residenciales en zona tensionada (10 o más fuera de zona tensionada, según definición ampliada estatal); en Cataluña las participaciones se suman en porcentaje. (b) si hubo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda en los últimos 5 años, indicando renta anterior — dato obligatorio para verificar el límite del nuevo contrato.
El IBI y los gastos de comunidad pueden trasladarse al arrendatario si así se pacta expresamente, indicando el importe anual aproximado del último ejercicio. Los suministros (agua, luz, gas) son por cuenta del arrendatario por defecto. Tras la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización son a cargo del arrendador (no del arrendatario, como antes).
Certificado de eficiencia energética (RD 235/2013) obligatorio en toda España. Cédula de habitabilidad obligatoria en Cataluña, Valencia, Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra, La Rioja, Baleares y Extremadura (régimen variable). Inventario detallado y fotografiado del mobiliario y estado de la vivienda fuertemente recomendado.
¿Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda según la LAU?
El contrato de arrendamiento de vivienda es el acuerdo por el cual el arrendador cede al arrendatario el uso de una vivienda habitable a cambio de una renta. Está regulado en el Título II de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), aplicable cuando la finca arrendada está destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2 LAU). Quedan fuera de la LAU vivienda los alquileres de temporada (régimen del art. 3 LAU), los locales de negocio (uso distinto del de vivienda), y los alquileres por habitaciones, que se rigen por el Código Civil.
Duración mínima: 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica)
Desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, la duración mínima del contrato se fijó en 5 años cuando el arrendador es persona física y en 7 años cuando es persona jurídica (art. 9.1 LAU). Aunque las partes pacten un plazo menor, el arrendatario tiene derecho a prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar ese mínimo, salvo que comunique al arrendador su intención de no renovar con al menos 30 días de antelación al vencimiento de cada anualidad. Una vez transcurridos los 5/7 años, opera la prórroga tácita de 3 años si ninguna parte preavisa con 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) de antelación (art. 10 LAU).
Fianza: 1 mensualidad obligatoria + garantías adicionales
El art. 36 LAU establece que el arrendatario debe entregar al arrendador, a la firma del contrato, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta para vivienda habitual (dos mensualidades para uso distinto del de vivienda). Esta fianza no devenga interés y debe ser depositada por el arrendador en el organismo autonómico competente: INCASOL en Cataluña, Agencia de Vivienda Social en la Comunidad de Madrid, AVRA en Andalucía, IVF en la Comunidad Valenciana, IBAVI en Baleares, etc. El plazo de depósito varía por CCAA (entre 1 y 2 meses) y el incumplimiento puede acarrear sanciones autonómicas. Adicionalmente, las partes pueden pactar garantías complementarias (aval bancario, depósito adicional) hasta un máximo de dos mensualidades extra para vivienda habitual (art. 36.5 LAU). Al final del contrato, el arrendador devuelve la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; transcurrido ese plazo, devenga el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU).
Actualización de la renta 2026: IRAV del INE y zonas tensionadas (Ley 12/2023 + RDL 8/2026)
El art. 17 LAU establece que la renta es libremente pactada entre las partes, salvo en zonas declaradas tensionadas donde aplican límites. La cláusula de actualización anual (art. 18 LAU) ha cambiado de forma estructural: desde 2025, todos los contratos firmados o renovados se actualizan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que el INE publica mensualmente, y que sustituye al IPC y al IGC en los nuevos contratos para evitar incrementos desproporcionados. Hay calculadoras públicas (irav.es, INE) para verificar el porcentaje aplicable cada mes. Adicionalmente, en zonas declaradas tensionadas por las CCAA: Cataluña tiene actualmente más de 270 municipios declarados tras la ampliación de octubre 2024 (regulado también por la Ley catalana 11/2025 vigente en 2026); País Vasco ha declarado 11 municipios (Errentería, Irún, Barakaldo, Zumaia, Lasarte-Oria, San Sebastián, Galdakao, Vitoria, Usurbil, Bilbao y Astigarraga); en estas zonas, los grandes tenedores — definidos como titulares de 5 o más viviendas urbanas residenciales en zona tensionada (10 o más fuera, según definición ampliada) — tienen un tope del 2% en la actualización anual, y los nuevos contratos no pueden superar la renta del contrato anterior actualizada por IRAV. La Ley 12/2023 también trasladó los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendador cuando éste sea persona jurídica. El Real Decreto-Ley 8/2026, de 20 de marzo, introdujo medidas adicionales temporales en respuesta a la coyuntura económica.
Reparto de gastos: IBI, comunidad y suministros (art. 20 LAU)
Por defecto, los gastos de conservación y servicios generales corren por cuenta del arrendador. Sin embargo, el art. 20 LAU permite trasladarlos al arrendatario mediante pacto expreso, siempre que se indique el importe anual aproximado del último ejercicio. Lo más habitual: el IBI y la cuota de la comunidad de propietarios se trasladan al arrendatario; los suministros (agua, luz, gas, internet) son siempre por cuenta del arrendatario salvo pacto en contrario, mediante cambio de titularidad o pago directo a las compañías. Las obras de conservación necesarias para mantener la habitabilidad son a cargo del arrendador (art. 21 LAU); las obras de mejora requieren preaviso de 3 meses al arrendatario (art. 22 LAU).
Documentación obligatoria a entregar con el contrato
(1) Certificado de eficiencia energética (RD 235/2013): obligatorio en toda España desde 2013; sin él, multa de 300 a 6.000 €. (2) Cédula de habitabilidad: obligatoria en Cataluña, Comunidad Valenciana, Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra, La Rioja, Baleares y Extremadura; en el resto de CCAA no es exigible para el alquiler. (3) Inventario detallado del mobiliario, electrodomésticos y estado de la vivienda, idealmente con fotografías firmadas por ambas partes — este documento es la mejor protección frente a litigios sobre el estado de devolución. (4) Recibos de IBI y comunidad del último ejercicio si se trasladan al arrendatario. (5) Si la vivienda está sometida a régimen de protección oficial (VPO), copia del documento de calificación.
Causas de resolución del contrato (art. 27 LAU)
El arrendador puede resolver el contrato anticipadamente por: (a) impago de la renta o de la fianza; (b) subarriendo o cesión no consentidos; (c) daños dolosos en la finca; (d) realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; (e) ocupación de la vivienda para uso distinto del de vivienda. El arrendatario puede desistir transcurridos al menos 6 meses, con un preaviso de 30 días y, si se pactó, una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año pendiente del contrato (art. 11 LAU). En cualquier caso, la resolución contenciosa exige juicio de desahucio.
Por qué iFillPDF supera a las alternativas en España
Idealista ofrece una plantilla Word gratuita pero estática, sin citas LAU detalladas y sin actualización Ley 12/2023. Arrenta cuenta con cuatro modelos Word de García Pi Abogados, igualmente gratuitos pero centrados en seguros de impago y poco didácticos sobre las novedades legislativas. La OCU pone a disposición un Word con cuenta básica gratuita pero requiere suscripción premium (17 €/año) para análisis comparativos. Iberley es una solución profesional sólida pero a partir de 99 €/año. El modelo orientativo del Ministerio de Transportes es oficial pero estático y desactualizado respecto a la Ley 12/2023. iFillPDF es 100% gratis (1 plantilla al mes en el plan Free, ilimitado en Solo Pro 19 €/mes), nuestra IA precarga automáticamente los datos del arrendador, de la vivienda (referencia catastral) y de la cuenta bancaria desde tu perfil, descargas tanto Word editable como PDF imprimible, y la firma electrónica eIDAS válida según el Reglamento UE 910/2014 y la Ley 6/2020 está integrada para ambas partes. El hosting cumple RGPD desde Frankfurt y es compatible con la AEPD.
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Preguntas frecuentes
¿Dónde puedo descargar gratis una plantilla de contrato de alquiler de vivienda?+
En iFillPDF tienes la plantilla completa de contrato de arrendamiento de vivienda en PDF y Word, totalmente gratis (1 plantilla al mes en el plan Free, ilimitada en Solo Pro 19 €/mes). Está conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y a las modificaciones de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Otras opciones gratuitas: Idealista, Arrenta, OCU (con cuenta básica) y el modelo orientativo del Ministerio de Transportes — pero ninguna ofrece auto-fill por IA ni firma electrónica eIDAS integrada.
¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda en España?+
Desde el RDL 7/2019, la duración mínima es de 5 años cuando el arrendador es persona física y de 7 años cuando es persona jurídica (art. 9.1 LAU). Aunque pactes un plazo menor, el arrendatario tiene derecho a prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar ese mínimo, salvo que preavise con 30 días de antelación al vencimiento de cada anualidad. Tras los 5/7 años, opera una prórroga tácita de 3 años más si ninguna parte notifica con la antelación legal (4 meses arrendador, 2 meses arrendatario, art. 10 LAU).
¿Cuánto puede pedir el arrendador como fianza?+
El art. 36 LAU obliga al arrendatario a entregar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta (vivienda habitual) o dos mensualidades (uso distinto). El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico competente: INCASOL en Cataluña, Agencia de Vivienda Social en Madrid, AVRA en Andalucía, IVF en Valencia, IBAVI en Baleares, etc. Adicionalmente, las partes pueden pactar garantías complementarias (aval bancario, depósito) hasta un máximo de dos mensualidades extra (art. 36.5 LAU). Al final del contrato, el arrendador devuelve la fianza en el plazo de 1 mes desde la entrega de llaves o devenga interés legal del dinero (art. 36.4 LAU).
¿Qué cambia con la Ley 12/2023, el IRAV y el RDL 8/2026 en 2026?+
Cuatro cambios clave en 2026: (1) Desde 2025, los nuevos contratos se actualizan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE mensualmente y que sustituye al IPC y al IGC para evitar subidas desproporcionadas. Puedes calcularlo en irav.es. (2) En zonas declaradas tensionadas por las CCAA — Cataluña con más de 270 municipios desde octubre 2024 (Ley catalana 11/2025 vigente en 2026), País Vasco con 11 municipios (San Sebastián, Bilbao, Vitoria, Barakaldo, Irún, Errentería, Zumaia, Lasarte-Oria, Galdakao, Usurbil, Astigarraga) — los grandes tenedores (5 o más viviendas urbanas residenciales en zona tensionada, 10 o más fuera) están sujetos a un tope del 2% en la actualización anual y los nuevos contratos no pueden superar la renta del contrato anterior actualizada por IRAV. (3) Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son ahora a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica. (4) El Real Decreto-Ley 8/2026 de 20 de marzo introdujo medidas adicionales temporales en el alquiler. Si tu vivienda no está en zona tensionada, sigue aplicando el régimen IRAV general.
¿Qué es el IRAV y dónde se consulta?+
El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) es el nuevo índice oficial que publica el INE cada mes desde 2025 para actualizar los contratos de alquiler. Sustituye al IPC y al IGC en todos los contratos firmados o renovados desde 2025, según la modificación del art. 18 LAU operada por la Ley 12/2023. Refleja específicamente la evolución de los precios del alquiler (no el coste de vida general) y se diseñó para evitar subidas desproporcionadas. Puedes consultar el IRAV mensual en la web del INE (ine.es) o en calculadoras públicas como irav.es. Para grandes tenedores en zona tensionada, el tope es del 2%; en el resto de casos se aplica el IRAV publicado.
¿Cómo sé si soy gran tenedor y cómo afecta al contrato?+
Eres gran tenedor si eres titular de 5 o más viviendas urbanas residenciales en zona tensionada o de 10 o más fuera de zona tensionada (definición estatal ampliada por la Ley 12/2023). En Cataluña, la Generalitat ha aclarado que las participaciones porcentuales en viviendas se suman para alcanzar ese umbral. Si eres gran tenedor y la vivienda está en zona tensionada, el contrato debe declararlo expresamente, la actualización anual está topada al 2% y no puedes pedir más renta que la del contrato anterior actualizada por IRAV. Si no eres gran tenedor pero la vivienda está en zona tensionada, también debes declararlo y aplicar el límite del precio del contrato anterior actualizado por IRAV (salvo excepciones legales: obras, primera vez en 5 años).
¿Es obligatorio el certificado energético y la cédula de habitabilidad?+
El certificado de eficiencia energética es obligatorio en toda España desde el RD 235/2013 — sin él, multa de 300 a 6.000 €. La cédula de habitabilidad solo es exigible en algunas CCAA: Cataluña, Comunidad Valenciana, Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra, La Rioja, Baleares y Extremadura. En el resto (Madrid, Andalucía, País Vasco, Galicia, Castilla-León, etc.), no es obligatoria para el alquiler aunque sí para la primera ocupación de obra nueva. Recomendamos siempre adjuntar un inventario fotografiado del estado de la vivienda — es la mejor protección frente a litigios al final del contrato.
¿Puedo usar esta plantilla para alquiler de temporada o por habitaciones?+
No. La plantilla está pensada para arrendamiento de vivienda habitual, regulado por el Título II de la LAU. El alquiler de temporada (vacacional, estudiantes durante el curso) se rige por el art. 3 LAU como uso distinto del de vivienda y tiene reglas distintas: no se aplican las prórrogas obligatorias 5/7 años ni los topes de fianza. El alquiler por habitaciones se rige por el Código Civil (arts. 1542-1582), no por la LAU. Para esos casos te recomendamos consultar con un abogado o gestor administrativo, o usar una plantilla específica.