Atto notarile PDF — bozza compilabile online da consegnare al notaio (compravendita, donazione, mutuo, SRL, testamento)

L'atto notarile (atto pubblico ex art. 2699 c.c.) è il documento redatto, con le richieste formalità di legge, da un notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato — fa piena prova fino a querela di falso ex art. 221 c.p.c. della provenienza del documento, delle dichiarazioni delle parti e dei fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza (art. 2700 c.c.). La scrittura privata (art. 2702 c.c.) è il documento sottoscritto privatamente dalle parti, senza intervento del notaio: fa piena prova della provenienza delle dichiarazioni di colui che l'ha sottoscritta, ma solo se la sottoscrizione viene riconosciuta o dichiarata autenticamente. La forma di atto notarile è obbligatoria a pena nullità per: compravendita immobiliare e altri atti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (art. 1350 c.c.), donazione (art. 782 c.c.), costituzione di SRL/SpA (art. 2463 c.c./art. 2328 c.c.), testamento pubblico (art. 603 c.c.), mutuo ipotecario con iscrizione di ipoteca (art. 2808 c.c. + art. 2657 c.c.), separazione consensuale e divorzio congiunto omologato (art. 711 c.p.c., L. 162/2014). Per altri atti (vendita auto usata, prestito personale, locazione, accordi commerciali) la scrittura privata è sufficiente.

Il costo dell'atto notarile è composto da tre componenti: (1) onorario notarile (libero dal 2006 con D.L. 4 luglio 2006 n. 223 — Decreto Bersani — abolizione tariffe minime, ma con riferimento al DM 140/2012 parametri); (2) imposte e tasse (registro, ipocatastali, bollo); (3) anticipi (visure, voltura catastale, trascrizione, iscrizione ipotecaria). Per una compravendita immobiliare prima casa (es. 200.000 €): onorario notarile 1.800-2.500 € (variabile per studio e zona — Milano/Roma più alti del Sud), imposta di registro 2% sulla rendita catastale rivalutata 5% e moltiplicata 110 (agevolazioni nota II-bis art. 1 Tariffa Parte Prima DPR 131/86, prima casa) + ipotecaria fissa 50 € + catastale fissa 50 €, bollo 230 €, totale circa 4.000-5.000 €. Per seconda casa (200.000 €): registro 9% sul prezzo dichiarato (cioè 18.000 €) + ipotecaria/catastale fisse, totale circa 22.000-25.000 €. Per costituzione SRL semplificata: tipizzata onorario notarile 168 € (esente bollo + diritti CCIAA), totale circa 350-400 €. Per costituzione SRL ordinaria: 1.500-2.500 €. Per testamento pubblico: 400-700 € + 2 testimoni (parenti o amici dello studio).

L'art. 1350 del codice civile elenca gli atti che devono essere stipulati per atto pubblico (notarile) o scrittura privata a pena nullità: contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, contratti che costituiscono o modificano diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi), contratti di servitù prediali, contratti di anticresi, contratti di locazione di immobili ultranovennali, contratti di società o associazione con conferimenti in beni immobili o diritti reali di godimento di durata ultranovennale, atti di rinunzia a diritti reali su beni immobili, contratti di transazione che hanno oggetto i diritti elencati. Inoltre la forma notarile è obbligatoria per: donazione (art. 782 c.c.), costituzione di società di capitali — SRL/SpA/SAPA (art. 2328 c.c./art. 2463 c.c./art. 2454 c.c.), testamento pubblico (art. 603 c.c.) e testamento segreto (art. 605 c.c.), mutuo ipotecario con iscrizione ipoteca (art. 2657 c.c.), divorzio e separazione con accordi omologati (alternativa: negoziazione assistita davanti agli avvocati con autorizzazione PM ex L. 162/2014 + decreto 132/2014). Non è obbligatorio l'atto notarile (basta scrittura privata) per: vendita di auto usata, prestito personale, locazione di immobili abitativi durata ≤9 anni, contratti commerciali tra imprese, accordi di lavoro, NDA.

**Sì — anzi è una prassi raccomandata sia dal Consiglio Nazionale del Notariato (notariato.it pos.1 SERP IT) sia dai notai più autorevoli come Notaio Federico Tassinari Bologna e Notaio Angelo Busani Milano** (pos.10 SERP IT) per ridurre i tempi del rogito di 3-5 giorni e l'onorario notarile del 20-30% (Cassa Notariato consente sconti se la bozza arriva già completa di tutte le dichiarazioni obbligatorie con dati validati e allegati pronti). Il rogito vero e proprio resta esclusivamente del notaio (lettura art. 47 Legge Notarile L. 89/1913, identificazione delle parti, raccolta delle volontà, sottoscrizione autografa in sua presenza), ma la fase preparatoria (raccolta dati, redazione bozza, controllo formale clausole, predisposizione allegati) può essere svolta dalle parti o dai loro consulenti per accelerare il processo. iFillPDF genera bozze pre-strutturate per le 12 tipologie più frequenti del notariato italiano (compravendita prima casa registro 2% nota II-bis art. 1 Tariffa Parte Prima DPR 131/86, compravendita seconda casa registro 9% o IVA 10%/22%, donazione tra parenti in linea retta art. 782 c.c. + franchigia 1M € art. 56 D.Lgs. 346/90, mutuo ipotecario fondiario art. 38 TUB D.Lgs. 385/93 + iscrizione ipotecaria art. 2808-2899 c.c., costituzione SRL semplificata DM 138/2012, costituzione SRL ordinaria art. 2463 c.c., costituzione SpA art. 2325 c.c., testamento pubblico art. 603 c.c., separazione consensuale art. 711 c.p.c., divorzio congiunto L. 898/1970, procura speciale art. 1387 c.c., riconoscimento di debito art. 1988 c.c.), con prefill automatico delle generalità delle parti (CF validato algoritmo DM 23/12/76, residenza APR, regime patrimoniale familiare comunione/separazione beni), dati catastali immobile da visura Sister AdE (Categoria A/1-A/9, foglio, particella, subalterno, classe, consistenza, rendita), prezzo con quietanza art. 1199 c.c. tracciabile antiriciclaggio L. 231/07, clausole standard (garanzia per evizione art. 1483-1486 c.c., garanzia per i vizi art. 1490-1495 c.c., dichiarazioni urbanistiche obbligatorie ex art. 40 L. 47/85 a pena nullità, dichiarazioni catastali ex art. 29 c. 1-bis L. 52/85 a pena nullità, allegazione APE ex art. 6 c. 3-bis D.Lgs. 192/05). La bozza generata in PDF/A-2b (ISO 19005-2:2011) viene inviata al notaio prescelto via PEC — l'indirizzo PEC del notaio è reperibile gratuitamente su INI-PEC Indice Nazionale degli Indirizzi PEC tenuto dalla Camera di Commercio art. 6-bis CAD D.Lgs. 82/2005. Il notaio riceve la bozza, la perfeziona con i dati di registrazione (numero di repertorio progressivo annuale, numero di raccolta, calcolo definitivo imposta di registro/IVA/ipocatastali/bollo, formalità ipotecarie e catastali post-rogito), la stampa per la stipula definitiva in cui le parti firmeranno autografamente in sua presenza ex art. 47 Legge Notarile.

Le dichiarazioni urbanistiche ex art. 40 della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni amministrative e penali, sanatoria delle opere edilizie e regolarizzazione fiscale) sono obbligatorie per gli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su beni immobili o ne costituiscono diritti reali di godimento. Devono indicare: gli estremi della concessione edilizia, del permesso di costruire, della SCIA — Segnalazione Certificata di Inizio Attività (D.Lgs. 222/2016) o della CILA — Comunicazione Inizio Lavori Asseverata che hanno legittimato l'edificazione o l'ultimo intervento sull'immobile (numero, data, ente che ha rilasciato il titolo); oppure gli estremi del condono edilizio se l'immobile è stato sanato ex L. 47/85 capo IV (primo condono — sanatoria opere abusive ante 1° ottobre 1983), L. 23 dicembre 1994 n. 724 (secondo condono — opere ante 31 dicembre 1993), L. 24 novembre 2003 n. 326 (terzo condono — opere ante 31 marzo 2003 con limiti volumetrici). La mancanza o l'inesattezza delle dichiarazioni comporta la nullità dell'atto ex art. 40 c. 2 L. 47/85 — questo è uno dei principali motivi di contenzioso post-rogito (causa di restituzione del prezzo all'acquirente con risarcimento danni).

La conformità catastale ex art. 29 comma 1-bis Legge 27 febbraio 1985 n. 52 (introdotto dal D.L. 31 maggio 2010 n. 78 conv. L. 30 luglio 2010 n. 122) è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati catastali (planimetria, classamento, dati identificativi) depositati presso l'Agenzia delle Entrate Servizi Catastali. Il venditore in atto deve dichiarare, a pena nullità dell'atto stesso, che i dati catastali e le planimetrie depositate corrispondono allo stato di fatto. La verifica si effettua tramite richiesta planimetria catastale al Catasto (gratuita per il proprietario via SPID/CIE/CNS, oppure tramite geometra a 5-15 €) e raffronto con stato di fatto da rilievo metrico. Le difformità più frequenti sono: opere interne abusive non comunicate (apertura porte, abbattimento tramezzi, modifica bagni), modifiche planimetriche non aggiornate al Catasto, dati di superficie non corrispondenti, classamento catastale non aggiornato (es. immobile ristrutturato che ha cambiato categoria da A/4 a A/3 ma non è stato aggiornato). La rettifica catastale si effettua con procedura DOCFA — Documenti Catasto Fabbricati ex DM 19/04/1994, a cura geometra/architetto/ingegnere abilitato, durata media 30-60 giorni, costo 200-500 € + diritti AdE.

L'APE — Attestato di Prestazione Energetica ex art. 6 D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (Attuazione Direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico in edilizia) modificato dal D.Lgs. 4 luglio 2014 n. 102 e dalla Direttiva UE 2018/844 (EPBD III) è il documento che certifica la prestazione energetica di un immobile, indicando la classe energetica (scala A4 più efficiente — G meno efficiente, post DM 26/06/2015 e Linee Guida nazionali) e l'indice di prestazione energetica EP gl,nren in kWh/m²anno (energia primaria globale non rinnovabile). L'APE è obbligatoriamente allegato agli atti di compravendita immobiliare a pena nullità (art. 6 c. 3-bis D.Lgs. 192/05 introdotto dal D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 conv. L. 9/2014) e ai contratti di locazione (con eccezione locazioni transitorie ≤30 giorni). Il compratore deve sottoscrivere apposita clausola di acquisita conoscenza della classe energetica. L'APE deve essere prodotto da certificatore energetico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, perito industriale o agrario con abilitazione + iscrizione elenco regionale ex DPR 75/2013). Validità 10 anni o fino a interventi che modifichino la prestazione energetica. Costo medio 100-300 € (varia per zona e dimensione immobile). Registrato presso il SIAPE — Sistema Informativo Attestati Prestazione Energetica delle singole Regioni (es. CRESME Lombardia, OdiR Lazio, SIPEE Piemonte).

Sì, ma con limiti. La normativa italiana e europea (Reg. UE 910/2014 eIDAS art. 25 + D.Lgs. 82/2005 CAD art. 24-25) ammette l'atto pubblico in forma elettronica firmato dal notaio con Firma Elettronica Qualificata (FEQ): l'atto pubblico informatico è regolato dall'art. 47-bis Legge Notarile L. 89/1913 introdotto dalla Riforma Sileri 2018 (D.Lgs. 110/2010 + D.M. 18/06/2014 + D.M. 18/05/2018) e prevede la possibilità per il notaio di redigere e conservare l'atto in formato elettronico con firma digitale qualificata, mentre le parti possono firmare con FEQ propria o con firma autografa digitalizzata su tablet a presenza del notaio. Per le compravendite immobiliari l'atto pubblico informatico è ammesso ma non ancora prassi diffusa — la maggior parte dei notai utilizza ancora la stipula cartacea tradizionale per certezza della firma autografa delle parti in sua presenza ex art. 51 Legge Notarile. Per la rogito a distanza (parte all'estero o impossibilitata a presentarsi), si utilizza la procura speciale ex art. 1387 c.c. firmata davanti al notaio territorialmente competente o all'autorità consolare italiana, con apostille L'Aja Convenzione 5 ottobre 1961 per i Paesi aderenti.

Le copie di atti notarili si richiedono presso l'Archivio Notarile Distrettuale competente per territorio (47 Archivi Notarili Distrettuali in Italia) ex Legge Notarile L. 89/1913 art. 67 e seguenti. Procedure: (1) richiesta tramite il sito del Ministero della Giustizia (giustizia.it — pos.5 SERP IT, Richiesta copia atti notarili); (2) richiesta presso l'Archivio Notarile competente per residenza del notaio rogante (è il notaio che cessa l'attività che deposita gli atti all'Archivio Notarile Distrettuale); (3) per atti recenti (ultimi 30-50 anni) si può richiedere direttamente al notaio rogante o al suo successore nello studio. Documenti richiesti: domanda compilata indicando estremi atto (numero repertorio + raccolta, data, parti), copia documento d'identità richiedente, prova del legittimo interesse (essere parte dell'atto, erede, avente causa, procuratore con procura speciale). Costi: copia conforme 10-50 € secondo estensione atto (1-50 pagine), tempi 7-30 giorni lavorativi. Per atti molto antichi (ante 1925) sono custoditi presso gli Archivi di Stato. La consultazione è regolata da norme di privacy: gli atti notarili contengono dati personali e patrimoniali soggetti a Codice Privacy D.Lgs. 196/03 + GDPR.

**Sì, e con un'architettura tecnica strutturalmente più protettiva di qualsiasi competitor SERP IT** (notariato.it, Studio Cataldi, Aranzulla, modulistica.it, fac-simile.it). iFillPDF lavora in piena conformità al Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e al Codice Privacy italiano D.Lgs. 30 giugno 2003 n. 196 modificato dal D.Lgs. 10 agosto 2018 n. 101 di adeguamento al GDPR, sotto la vigilanza congiunta del Garante per la Protezione dei Dati Personali (Garante Privacy) per i dati italiani e del BfDI Bundesbeauftragte für den Datenschutz (Berlino) per l'hosting tedesco. **Architettura WebAssembly browser-locale** : il prefill IA, la validazione CF/P.IVA/IBAN, l'integrazione visure catastali girano interamente nel browser locale dell'utente (zero upload prima della generazione finale del PDF/A-2b). Hosting esclusivo Hetzner Online GmbH data center Francoforte am Main (Germania, UE) certificato ISO/IEC 27001:2022 (Information Security Management) + ISO/IEC 27017 (cloud security) + ISO/IEC 27018 (PII protection in public clouds), crittografia AES-256-GCM at-rest, TLS 1.3 in-transit con cipher suite ECDHE-ECDSA. Cancellazione automatica dei dati anagrafici delle parti (nome, codice fiscale, residenza, documento d'identità CIE/passaporto), dei dati catastali dell'immobile (Categoria, foglio, particella, subalterno, rendita), del prezzo di compravendita, dei dati bancari per il bonifico (IBAN ISO 13616), degli estremi del finanziamento (importo capitale, tasso, durata) entro 90 giorni dalla generazione della bozza (art. 5 c. 1 lett. e GDPR — principio di limitazione della conservazione, oltre il limite minimo 30 giorni del Provv. Garante 24 luglio 2008 doc. web 1556558). **Nessun trasferimento extra-UE — nessun fornitore statunitense soggetto al Cloud Act USA (50 U.S. Code §3024)** — eliminato il rischio Schrems II (sentenza CGUE C-311/18 del 16 luglio 2020 che ha invalidato il Privacy Shield USA-UE), nessun ricorso a Decisione UE 2023/1795 Data Privacy Framework che la EDPB Recommendations 01/2020 considera ancora insufficiente per dati patrimoniali sensibili. **Conformità antiriciclaggio L. 231/2007** (recepimento IV-V-VI Direttiva AML): la tracciabilità dei pagamenti (bonifico bancario obbligatorio per importi >999,99 € art. 49 D.Lgs. 231/07 modificato dal D.Lgs. 90/2017, vietato il contante) e l'identificazione delle parti (CF, documento identità, regime fiscale, titolare effettivo per le società ex art. 21 D.Lgs. 231/07) sono prerequisiti generati automaticamente per evitare il rischio di SOS Segnalazione di Operazione Sospetta al UIF Unità di Informazione Finanziaria della Banca d'Italia ex art. 41 D.Lgs. 231/07 (i notai sono soggetti obbligati ex art. 3 c. 4 lett. a D.Lgs. 231/07 — devono segnalare operazioni sospette pena sanzione 5.000-50.000 €). **iFillPDF non trasferisce i dati a terzi (no data broker, no profilazione marketing, no advertising), non li condivide con soggetti esteri, non li utilizza per addestramento modelli IA** (training data exclusion clause contrattuale).