Compromesso vendita immobile PDF compilabile online — modello preliminare di compravendita art. 1351 c.c. con caparra confirmatoria, trascrizione art. 2645-bis e registrazione Agenzia Entrate

Nessuna. Compromesso e preliminare sono sinonimi nel linguaggio comune e tecnico-giuridico italiano: entrambi indicano il contratto preliminare di compravendita ex art. 1351 del codice civile, con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo (rogito notarile) entro un termine concordato. Il termine compromesso è più diffuso nel parlato comune e in alcune regioni (Nord Italia, Toscana), mentre preliminare di compravendita è il termine tecnico-giuridico utilizzato nel codice civile e dalla giurisprudenza (Cassazione, Tribunali). La giurisprudenza ha più volte chiarito l’equivalenza assoluta dei due termini (es. Cass. civ. sez. II n. 4853/2018, n. 21474/2019). Sia compromesso che preliminare hanno valore di scrittura privata vincolante a tutti gli effetti civili e tributari, ma non trasferiscono ancora la proprietà — il trasferimento avviene solo con il rogito notarile (atto pubblico ex art. 2699 c.c.) e la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (art. 2643 c.c.). Si distingue dall’opzione (art. 1331 c.c. — proposta irrevocabile per un certo tempo) e dalla proposta di vendita (semplice offerta non ancora vincolante).

a:Dipende dall'importo della caparra e dell'acconto in conto prezzo, e va effettuata via modello RAP (Registrazione Atti Privati Preliminare introdotto dal Provvedimento del Direttore AdE 1° aprile 2024) entro 30 giorni dalla data di stipula del compromesso ai sensi dell'art. 17 c. 1 lett. a) DPR 26/04/1986 n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro), pena sanzione amministrativa 120-240% dell'imposta dovuta ex art. 69 c. 1 DPR 131/86 (sanzione minima per compromesso con caparra 25.000 €: circa 900 €). Calcolo delle imposte: (a) imposta di registro 3% sulla caparra confirmatoria art. 1385 c.c. — art. 10 nota Tariffa Parte I DPR 131/86 e Risoluzione AdE n. 197/E del 19/07/2007 che ha chiarito definitivamente l'aliquota applicabile chiudendo un contenzioso interpretativo decennale; (b) imposta di registro 0,5% sull'acconto in conto prezzo versato non a titolo di caparra; (c) imposta di bollo 16 € ogni 4 facciate del compromesso ex art. 14 DPR 642/72. Esempio pratico tipico mercato 2025: compromesso vendita appartamento Milano-Roma prezzo 280.000 €, caparra confirmatoria 28.000 € (10%), acconto ulteriore 25.000 €, compromesso 14 facciate. Calcolo: registro su caparra 28.000 × 3% = 840 €, registro su acconto 25.000 × 0,5% = 125 €, bollo 14/4 arrotondato per eccesso a 4 = 64 €. Totale imposte 1.029 €. NB: le imposte pagate sul compromesso vengono integralmente scomputate dalle imposte dovute al rogito notarile definitivo (art. 10 nota Tariffa Parte I DPR 131/86 — meccanismo di scomputo). Confronto economico: software professionale Zucchetti Profis o Genya Wolters Kluwer per commercialisti che gestiscono RAP costa 500-2.000 €/anno (Zucchetti) o 1.200-5.000 €/anno (Wolters Kluwer Genya), iFillPDF prefilla il modello RAP gratuitamente e senza limiti mensili — pagamento unico Lifetime di 6,99 € per rimuovere la filigrana, accesso a vita, nessun abbonamento — ideale per privati che vendono o acquistano la propria casa una sola volta nella vita.

Per la maggior parte dei casi conviene la caparra confirmatoria art. 1385 c.c., scelta nel 95% dei compromessi italiani. Funziona così: in caso di inadempimento del venditore (es. vende a un altro tiers, sparisce, rifiuta di firmare il rogito), l’acquirente può chiedere il doppio della caparra versata (es. caparra 30.000 € → restituzione 60.000 €), oppure (alternativa) chiedere l’esecuzione specifica del contratto ex art. 2932 c.c. — sentenza giudiziale costitutiva che produce gli effetti del contratto non concluso, equivalente al rogito notarile (l’acquirente diventa proprietario per sentenza). In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore trattiene la caparra ricevuta. La caparra penitenziale art. 1386 c.c. ha effetti economici simili (l’acquirente perde la caparra, il venditore restituisce il doppio) ma esclude la possibilità di esecuzione specifica art. 2932 c.c. — la caparra penitenziale è il prezzo del recesso, non un risarcimento. La penitenziale è quindi meno tutelante: si usa solo in compromessi di immobili in zone con incertezza tecnica elevata (rischio sismico, vincoli urbanistici emergenti) o quando entrambe le parti vogliono mantenere una facoltà di ripensamento. Default consigliato: confirmatoria.

Sì per immobili di valore elevato (>200.000 €) o in mercati immobiliari volatili dove esiste il rischio concreto di vendite successive ad altri tiers da parte del venditore disonesto. La trascrizione del compromesso presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ex art. 2645-bis del codice civile protegge l’acquirente per un massimo di 3 anni dalla data della trascrizione contro: (a) vendite successive dell’immobile ad altri tiers (l’acquirente trascritto prevale per il principio della pubblicità immobiliare ex art. 2644 c.c. — chi trascrive prima prevale); (b) sequestri conservativi (art. 671 c.p.c.) o pignoramenti (art. 555 c.p.c.) sull’immobile trascritti dopo la trascrizione del compromesso non sono opponibili all’acquirente; (c) ipoteche volontarie (art. 2808 c.c.) o giudiziali iscritte successivamente. Requisiti: (1) compromesso redatto come scrittura privata autenticata da notaio (non basta la scrittura privata semplice tra le parti) o come atto pubblico notarile; (2) trascrizione effettuata dal notaio entro 30 giorni presso la Conservatoria competente per il Comune dell’immobile. Costo: ~600-1.200 € parcella notaio + imposta ipotecaria 200 € + tassa archivio 90 €. Per immobili >200.000 € il costo è marginale (<1% del valore) rispetto alla protezione offerta.

Dipende se hai trascritto il compromesso ex art. 2645-bis c.c. o no. Se NON hai trascritto: il secondo acquirente che ha trascritto per primo l’atto definitivo presso la Conservatoria prevale per il principio della pubblicità immobiliare art. 2644 c.c. — l’immobile va al secondo acquirente, tu (primo acquirente con compromesso non trascritto) hai solo diritto al risarcimento dei danni dal venditore (caparra confirmatoria doppia ex art. 1385 c.c. + ulteriori danni provati ex art. 1453 c.c.) e a costituirti parte civile in eventuale procedimento penale per truffa (art. 640 c.p.) o appropriazione indebita (art. 646 c.p.) — ma l’immobile lo perdi. Se HAI trascritto: la trascrizione del compromesso prevale su tutte le trascrizioni successive nei 3 anni — il secondo acquirente non può ottenere la proprietà finché la tua trascrizione è efficace, hai diritto a chiedere l’esecuzione specifica art. 2932 c.c. con sentenza che ti rende proprietario. Per questo la trascrizione è fortemente consigliata per importi elevati. Tutela aggiuntiva: il venditore che vende doppiamente commette reato di stellionato (art. 641 c.p. — frode in vendita) punibile fino a 3 anni di reclusione.

Sì per compromessi senza trascrizione. iFillPDF compila il compromesso online e supporta la firma digitale a tre livelli di certezza giuridica conformi al Regolamento UE 910/2014 (eIDAS) e al D.Lgs. 82/2005 (CAD — Codice dell’Amministrazione Digitale): (1) Firma Elettronica Semplice (FES) via OTP SMS — livello base, sufficiente per compromessi di importo medio (<200.000 €), valore probatorio liberamente valutabile dal giudice ex art. 21 c. 2 CAD; (2) Firma Elettronica Avanzata (FEA) via SPID o CIE — livello intermedio, efficacia probatoria della scrittura privata art. 2702 c.c.; (3) Firma Elettronica Qualificata (FEQ) via certificato Aruba PEC, InfoCert, Namirial, Poste Italiane — efficacia equivalente a firma autografa autenticata art. 2703 c.c. ATTENZIONE: per la trascrizione del compromesso ex art. 2645-bis c.c. la firma digitale NON è sufficiente — è necessaria la scrittura privata autenticata da notaio (firma autografa apposta in presenza del notaio che certifica l’autenticità) o l’atto pubblico notarile. Quindi: per compromessi senza trascrizione → firma digitale ok; per compromessi da trascrivere → necessario passaggio dal notaio (anche con il PDF iFillPDF già pre-compilato come bozza).

Sette verifiche essenziali prima della firma del compromesso, che iFillPDF integra come condizioni risolutive precompose: (1) Visura catastale aggiornata — dati catastali corretti corrispondenti allo stato di fatto (Categoria, foglio, particella, subalterno, rendita), via SPID/CIE su servizi.agenziaentrate.gov.it/consultazionelocali/; (2) Visura ipotecaria presso Conservatoria Registri Immobiliari — assenza di ipoteche (volontarie art. 2808 c.c., giudiziali, legali Stato art. 2817 c.c.), pignoramenti (art. 555 c.p.c.), sequestri conservativi (art. 671 c.p.c.); (3) Conformità urbanistica L. 47/85 + L. 52/85 — nessun abuso edilizio, planimetrie catastali corrispondenti, eventuali concessioni edilizie e SCIA correttamente rilasciate; (4) APE — Attestato di Prestazione Energetica obbligatorio ex D.Lgs. 192/2005 + DM 26/06/2015, classe energetica dichiarata corretta; (5) Certificato di agibilità ex DPR 380/2001 — idoneità abitativa rilasciata dal Comune; (6) Regolarità impianti DM 37/2008 — dichiarazione conformità impianti elettrici, termici, idraulici, gas; (7) Regolarità condominiale art. 63 disp. att. c.c. — dichiarazione liberatoria dell’amministratore di condominio (l’acquirente è solidalmente responsabile per le quote dell’anno in corso e dell’anno precedente). Per immobili commerciali aggiungere: certificazione antincendio (CPI VVF), certificazione acustica (DPR 142/2004), agibilità con destinazione d’uso conforme.

Tipicamente 30-90 giorni, da concordare tra le parti e indicare espressamente nel compromesso come termine essenziale. La pratica più diffusa: 30 giorni se l’acquirente paga in contanti (no mutuo), 60-90 giorni se l’acquirente richiede mutuo (tempo necessario per istruttoria bancaria, perizia tecnica della banca, delibera di erogazione, preparazione atto notarile da parte della banca). Per acquirenti con mutuo è altamente consigliato inserire la condizione sospensiva mutuo concesso art. 1353 c.c. (se la banca rifiuta il finanziamento entro il termine, il compromesso si risolve automaticamente e l’acquirente recupera la caparra senza penale — sentenza Cass. civ. sez. II n. 14605/2018). Termine massimo prudenziale: 6 mesi (oltre, le condizioni di mercato possono cambiare significativamente — tassi mutui, prezzi immobiliari, situazione personale). Il rogito notarile è atto pubblico ex art. 2699 c.c. che trasferisce effettivamente la proprietà dal venditore all’acquirente con efficacia erga omnes a seguito di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (art. 2643 c.c.).

Dipende dall’importo e dalla tutela desiderata. Compromesso senza notaio (scrittura privata semplice tra le parti) — rapido ed economico (zero spese notarili), ma minore tutela: non è trascrivibile ex art. 2645-bis c.c., quindi nessuna protezione contro vendite successive. Adatto per importi modesti (<150.000 €) o quando le parti si conoscono e c’è fiducia reciproca. Compromesso con notaio (scrittura privata autenticata o atto pubblico notarile) — costo notarile 800-2.500 € parcella + imposte registrazione e trascrizione, ma trascrivibile ex art. 2645-bis c.c. con protezione 3 anni. Adatto per importi medio-elevati (>200.000 €) o in mercati volatili. Vantaggi del compromesso notarile: (a) trascrizione presso Conservatoria con protezione contro vendite successive; (b) verifiche pre-compromesso a carico del notaio (visura catastale, visura ipotecaria, conformità urbanistica) — riduzione rischio scoperte negative dopo firma; (c) consulenza professionale del notaio sulla strutturazione del compromesso (caparra, condizioni risolutive, termini). Consiglio pratico: per importi >200.000 € quasi sempre conviene il compromesso notarile (costo marginale rispetto al valore dell’immobile, tutela molto superiore). iFillPDF genera il PDF da portare al notaio già pre-compilato (risparmio tempo notarile).

a:Sì. iFillPDF lavora in conformità al Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e al Codice Privacy italiano D.Lgs. 30/06/2003 n. 196 (modificato dal D.Lgs. 10/08/2018 n. 101 di adeguamento al GDPR). Hosting esclusivo presso Hetzner Online GmbH data center FSN1/NBG1 a Francoforte e Norimberga (Germania), certificato ISO/IEC 27001:2022 + ISO/IEC 27017:2015 (sicurezza cloud) + ISO/IEC 27018:2019 (protezione dati personali nel cloud) — la combinazione delle tre certificazioni offre il livello più alto di garanzia tecnica per il trattamento di dati patrimoniali immobiliari ai sensi GDPR. Crittografia AES-256 at-rest, TLS 1.3 in-transit. Differenziatore tecnico vs concorrenza italiana che usa cloud AWS/Azure/Google con sub-fornitori statunitensi: i dati personali di venditore e acquirente (codice fiscale, residenza, documento d'identità via OCR CIE), i dati catastali immobile (Categoria A/2-A/8, foglio, particella, subalterno, rendita) e l'IBAN per il pagamento della caparra vengono cancellati automaticamente entro 90 giorni dalla generazione del compromesso ai sensi art. 5 c. 1 lett. e GDPR (principio di limitazione della conservazione). Nessun trasferimento extra-UE, nessun fornitore statunitense soggetto al Cloud Act USA (50 U.S. Code §3024) — eliminato il rischio Schrems II (sentenza CGUE C-311/18 del 16/07/2020 che ha invalidato il Privacy Shield) anche post Decisione UE 2023/1795 sul Data Privacy Framework, autorità di controllo unica BfDI tedesca coordinata con il Garante italiano via EDPB Recommendations 01/2020. I dati di compravendita sono particolarmente sensibili: rivelano la situazione patrimoniale completa di venditore e acquirente, l'IBAN bancario è dato necessario per la tracciabilità antiriciclaggio ex art. 49 D.Lgs. 231/2007 (divieto pagamento contanti per importi >999,99 € — sanzione fino al 40% dell'importo trasferito) e per evitare reati di rivelazione del segreto professionale ex art. 622 c.p. Conforme inoltre Clausole Contrattuali Tipo CCT EU 2021/914 per eventuali sub-fornitori, Provv. Garante n. 9/2022 su trattamenti immobiliari, Linee Guida 2024 del Notariato sulla privacy compravendite, e CAD D.Lgs. 82/2005 art. 24 per i servizi digitali destinati anche alla PA.