Preliminare di acquisto immobile PDF compilabile online — modello art. 1351 c.c. con visura ipotecaria PRA, APE, mutuo condizione sospensiva e 12 verifiche pre-rogito

Nessuna differenza giuridica. Preliminare di acquisto e compromesso sono sinonimi nel linguaggio comune e tecnico-giuridico italiano: entrambi indicano il contratto preliminare di compravendita ex art. 1351 del codice civile, con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo (rogito notarile) entro un termine concordato. Il termine preliminare è più tecnico-giuridico (utilizzato nel codice civile e dalla giurisprudenza), mentre compromesso è più diffuso nel parlato comune e in alcune regioni italiane (Nord Italia, Toscana). La giurisprudenza ha più volte chiarito l’equivalenza assoluta dei due termini (es. Cass. civ. sez. II n. 4853/2018, n. 21474/2019, n. 23153/2019). Sia preliminare che compromesso hanno valore di scrittura privata vincolante a tutti gli effetti civili e tributari, ma non trasferiscono ancora la proprietà dell’immobile — il trasferimento avviene solo con il rogito notarile (atto pubblico ex art. 2699 c.c.) e la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (art. 2643 c.c.). La differenza pratica tra i due termini riguarda solo il contesto d’uso: preliminare per documenti formali e atti notarili, compromesso per il parlato e la prassi immobiliare quotidiana.

Tre modalità per ottenere la visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per il Comune dell’immobile: (1) Direttamente online via SPID/CIE/CNS sul portale Agenzia Entrate Servizi Telematici (servizi.agenziaentrate.gov.it/consultazionelocali/) — costo ~10 € per visura ipotecaria sintetica (elenco trascrizioni e iscrizioni), ~25 € per visura ipotecaria completa con copia atti, disponibile in pochi minuti dopo il pagamento via PagoPA; (2) Tramite commercialista delegato con credenziali Entratel — costo aggiuntivo parcella professionale, ma gestione completa e interpretazione tecnica dei risultati; (3) Tramite notaio prima del preliminare (consigliato per immobili di valore elevato) — costo ~150-300 € parcella notarile per visura + interpretazione + verifica conformità urbanistica e catastale. iFillPDF integra il fetch automatico via API SISTER se hai credenziali Entratel di commercialista delegato. La visura ipotecaria identifica TUTTE le trascrizioni e iscrizioni esistenti sull’immobile dal 1° gennaio 1948 (data di introduzione del sistema della Conservatoria moderna) — ipoteche volontarie (mutui ancora attivi), ipoteche giudiziali, ipoteche legali Stato, pignoramenti, sequestri, donazioni, divisioni ereditarie, servitù attive e passive. Verifica essenziale: senza visura ipotecaria si rischia di acquistare un immobile gravato da ipoteca della banca del venditore non estinta (la banca può richiedere il pagamento del residuo mutuo all’acquirente o procedere all’espropriazione).

a:Dipende se hai inserito la clausola mutuo condizione sospensiva art. 1353 c.c. nel preliminare. Se SÌ (il default iFillPDF, attivato automaticamente dal Wizard quando l'acquirente dichiara di richiedere mutuo): il preliminare si risolve automaticamente, recuperi integralmente la caparra senza penale ai sensi della consolidata sentenza Cass. civ. sez. II n. 14605/2018 (il rifiuto del mutuo è causa di inefficacia del preliminare, non inadempimento dell'acquirente, salvo che tu abbia agito con colpa grave o malafede — es. dichiarando un reddito superiore al reale o omettendo segnalazioni Centrale Rischi CRIF/Experian/CTC dei prestiti già attivi che riducono la capacità di indebitamento residua). Devi notificare formalmente al venditore tramite raccomandata A/R o PEC entro il termine concordato (60-90 giorni) la mancata concessione del mutuo, allegando la lettera di rifiuto della banca o l'estratto della delibera negativa. Il venditore restituisce la caparra entro 30 giorni dalla notifica; in caso di rifiuto del venditore, puoi attivare procedura di ingiunzione monitoria ex art. 633 c.p.c. davanti al Tribunale ordinario competente per importo (G.di P. fino a 5.000 €, Tribunale oltre). Se NON hai inserito la clausola (es. hai usato un fac-simile generico tipo Avvocato Liverani che non la prevede): il preliminare resta valido, la mancata concessione del mutuo NON è automaticamente causa di risoluzione — sei tenuto a procurarti il mutuo presso altre banche o a pagare in contanti, altrimenti rischi di perdere la caparra confirmatoria art. 1385 c.c. (il venditore la trattiene legittimamente, e in più può chiedere l'esecuzione specifica art. 2932 c.c. costringendoti a comprare). Sentenza Cass. civ. sez. II n. 23153/2019: la mancata clausola mutuo non esonera l'acquirente dall'obbligo di stipulare il rogito. Per questo la clausola mutuo è ASSOLUTAMENTE essenziale per ogni acquirente che richiede finanziamento — iFillPDF la attiva automaticamente con Wizard 12 banche italiane (Intesa Sanpaolo Mutuo Domus, UniCredit, BPER, Banco BPM, MPS, BNL, Crédit Agricole, BancoPosta, Iccrea, Sella, Cassa Centrale, Mediocredito) con parametri tipici LTV 80%, durata 10-30 anni, rata max 35% reddito netto. Differenziatore B2B vs Aranzulla per chi vuole protezione giuridica completa.

Sì. L’APE — Attestato di Prestazione Energetica — è obbligatorio per la vendita di immobili ai sensi del D.Lgs. 19/08/2005 n. 192 (Attuazione direttiva 2002/91/CE rendimento energetico nell’edilizia) e del DM 26/06/2015 (Linee Guida nazionali certificazione energetica edifici). Il venditore deve consegnare l’APE all’acquirente al momento del compromesso/preliminare (preferibile) o al più tardi al rogito notarile, pena sanzione amministrativa 500-3.000 € a carico del venditore (art. 15 D.Lgs. 192/2005) — la mancanza dell’APE non invalida il rogito ma comporta la sanzione e la responsabilità del notaio per omessa allegazione. L’APE deve essere rilasciato da un certificatore energetico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito industriale iscritto a un albo professionale) dopo sopralluogo dell’immobile e calcolo della prestazione energetica secondo metodologia CTI — Comitato Termotecnico Italiano (UNI/TS 11300 parti 1-2-3-4). Classe energetica indicata da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza, vecchi edifici non isolati), validità 10 anni dal rilascio salvo ristrutturazioni significative. Costo APE 150-400 € (variabile in base alla complessità dell’immobile). iFillPDF integra il file APE PDF nel preliminare e estrae automaticamente la classe energetica e il consumo EPgl da riportare come clausola contrattuale.

Tipicamente 10-15% del prezzo di vendita totale. Esempi: appartamento 250.000 € → caparra 25.000-37.500 € (10-15%); villa 500.000 € → caparra 50.000-75.000 €; immobile commerciale 800.000 € → caparra 80.000-120.000 €. Per la prima casa con mutuo, gli acquirenti spesso negoziano una caparra più bassa (5-10%) per ridurre l’esposizione finanziaria in caso di rifiuto della banca (anche con clausola mutuo condizione sospensiva, recuperare 12.500 € è più facile di recuperare 37.500 €). Per immobili di pregio o aste competitive, i venditori richiedono caparre superiori (15-20%) per dimostrare la serietà dell’offerta. Limiti legali: nessuno specifico per la caparra confirmatoria art. 1385 c.c., ma la giurisprudenza considera abusive caparre superiori al 30% del prezzo (Tribunale di Milano sez. III sent. 10/02/2018) come contrarie alla buona fede contrattuale art. 1375 c.c. La caparra deve essere versata sempre tramite bonifico bancario tracciabile o assegno circolare non trasferibile per rispetto del divieto antiriciclaggio art. 49 D.Lgs. 231/2007 (divieto pagamento contanti per importi >999,99 €) e dell’art. 1 c. 2 L. 449/97 sulla tracciabilità immobiliare.

Sì per preliminari standard (senza trascrizione ex art. 2645-bis c.c.). iFillPDF genera il preliminare in PDF/A-2b e supporta la firma digitale a tre livelli ex eIDAS (Reg. UE 910/2014): FES via OTP SMS (sufficiente per preliminari medi <200.000 €), FEA via SPID/CIE (efficacia scrittura privata art. 2702 c.c.), FEQ via Aruba/InfoCert/Namirial/Poste (efficacia firma autografa autenticata art. 2703 c.c.). Per preliminari standard di prima/seconda casa con mutuo, la firma digitale FEA tramite SPID è del tutto sufficiente — riconosciuta da banche, Agenzia Entrate, tribunali. ATTENZIONE: per la trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c. (protezione 3 anni contro vendite successive) la firma digitale NON è sufficiente — è necessaria la scrittura privata autenticata da notaio (firma autografa apposta in presenza del notaio che certifica l’autenticità) o l’atto pubblico notarile. Quindi: per preliminari da NON trascrivere → firma digitale ok; per preliminari da TRASCRIVERE (immobili >200.000 € o mercati volatili) → necessario notaio (con il PDF iFillPDF già pre-compilato come bozza per il notaio). Per il rogito notarile finale è sempre richiesta la firma autografa in presenza del notaio (atto pubblico ex art. 2699 c.c. richiede comparizione personale).

Tipicamente 30-90 giorni se l’acquirente richiede mutuo, 30 giorni se paga in contanti. Fasi tipiche post-preliminare: (1) Settimana 1-2: l’acquirente presenta domanda di mutuo presso 3-5 banche per confronto offerte (preventivi ABI standardizzati TAEG, TAN, durata, rata, costi accessori); (2) Settimana 2-4: la banca prescelta avvia istruttoria — verifica reddito acquirente, segnalazioni Centrale Rischi CRIF/Experian/CTC, perizia tecnica dell’immobile da parte di perito incaricato dalla banca (costo 200-400 € a carico acquirente), valutazione del valore di mercato dell’immobile; (3) Settimana 5-7: la banca delibera positiva o negativa al mutuo — in caso positivo, comunica le condizioni definitive (importo, tasso, durata, rata, garanzie, polizze obbligatorie incendio scoppio fulmine + opzionale vita); (4) Settimana 7-9: preparazione atto notarile da parte della banca (l’atto di mutuo è contestuale al rogito di compravendita), notaio incaricato dall’acquirente prepara l’atto di vendita; (5) Settimana 9-12: rogito notarile definitivo presso lo studio del notaio — comparizione personale di venditore, acquirente, banca (rappresentata dal funzionario o procuratore), pagamento del prezzo (caparra già versata + saldo da mutuo + eventuale acconto), iscrizione ipoteca a favore della banca, firma e lettura ad alta voce dell’atto, registrazione AdE entro 30 giorni e trascrizione presso Conservatoria entro 30 giorni — proprietà trasferita all’acquirente.

Regime prima casa (art. 1 nota II-bis Tariffa Parte I DPR 131/86 + L. 168/82): IVA agevolata 4% se acquisto da impresa costruttrice entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori (vs IVA ordinaria 10% per altri immobili o 22% per categorie A/1/A/8/A/9), oppure imposta di registro agevolata 2% se acquisto da privato (vs registro ordinario 9%), imposta ipotecaria fissa 50 €, imposta catastale fissa 50 € (totale 100 € fisso oltre l’aliquota). Esempio: appartamento 200.000 € acquistato da privato — registro prima casa 2% × 200.000 € = 4.000 € (vs 9% × 200.000 € = 18.000 € seconda casa, risparmio 14.000 €), ipotecaria 50 € + catastale 50 € = 100 €. Totale 4.100 €. Requisiti per le agevolazioni prima casa: (1) Residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dalla stipula del rogito notarile (sanzione decadenza 30% imposte non versate + interessi se non rispettato — Cass. civ. sez. trib. n. 10269/2018); (2) Non possedere altri immobili abitativi nel territorio nazionale già acquistati con agevolazioni prima casa (eccezione: vendita entro 1 anno della precedente prima casa); (3) Non possedere altri immobili abitativi nello stesso Comune dell’immobile in acquisto; (4) Categoria catastale A escluse A/1, A/8, A/9 (lusso); (5) Divieto di rivendita per 5 anni salvo riacquisto altra prima casa entro 1 anno con agevolazione. iFillPDF verifica automaticamente i requisiti durante la compilazione del preliminare e segnala incompatibilità prima della firma.

Sì, con il pagamento unico Lifetime di 6,99 € di iFillPDF (accesso a vita, nessun abbonamento). Il preliminare PDF generato viene inviato a un notaio del network iFillPDF (oltre 800 notai in Italia, distribuiti in tutte le regioni e i grandi capoluoghi) per: (a) revisione delle clausole con suggerimenti professionali specifici per il tuo caso; (b) verifiche pre-rogito complementari oltre alle 12 automatizzate (storico catastale degli ultimi 20 anni per identificare passaggi sospetti, vincoli paesaggistici art. 134 D.Lgs. 42/2004, servitù attive e passive iscritte sull’immobile o a favore del mappale, regolarità donazioni precedenti che possono compromettere la libera disponibilità ex art. 553 c.c.); (c) calendarizzazione del rogito definitivo entro il termine concordato nel preliminare; (d) preparazione dell’atto notarile di compravendita; (e) coordinamento con la banca per la stipula contestuale dell’atto di mutuo e iscrizione ipoteca; (f) cancellazione di eventuali ipoteche del venditore al rogito tramite quietanza notarile e cancellazione su istanza del notaio ex art. 2882 c.c. (procedura semplificata D.L. 7/2007 art. 13 — Decreto Bersani per mutui prima casa estinti); (g) trascrizione presso Conservatoria entro 30 giorni dal rogito ex art. 2643 c.c. con efficacia erga omnes; (h) volture catastali per aggiornamento intestazione presso AdE. Costo medio 1.500-3.500 € parcella notaio + imposte (variabile in base al valore dell’immobile e al regime fiscale prima casa/seconda casa). Risparmio 20-40% rispetto al notaio scelto autonomamente per la negoziazione di volume del network.

Sì. iFillPDF lavora in conformità al Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e al Codice Privacy italiano D.Lgs. 30/06/2003 n. 196 (modificato dal D.Lgs. 10/08/2018 n. 101 di adeguamento al GDPR). Hosting esclusivo in data center ISO/IEC 27001 a Francoforte (Germania, UE), crittografia AES-256 at-rest, TLS 1.3 in-transit. I dati personali di acquirente e venditore (codice fiscale, residenza, documento d’identità), i dati catastali e ipotecari dell’immobile e l’IBAN per il pagamento della caparra vengono cancellati automaticamente entro 90 giorni dalla generazione del preliminare (art. 5 c. 1 lett. e GDPR — limitazione conservazione). Nessun trasferimento extra-UE, nessun fornitore statunitense soggetto al Cloud Act USA — eliminato il rischio Schrems II (sentenza CGUE C-311/18 del 16/07/2020). I dati di compravendita immobiliare sono particolarmente sensibili: rivelano la situazione patrimoniale di acquirente (capacità reddituale, importo mutuo richiesto, capitale disponibile per la caparra) e venditore (proprietà immobiliare e valore vendita), l’IBAN bancario è dato necessario per la tracciabilità antiriciclaggio (art. 49 D.Lgs. 21/11/2007 n. 231 — divieto pagamento contanti per importi >999,99 €). Conforme inoltre ai provvedimenti del Garante per la Protezione dei Dati Personali (Provv. n. 9 del 13/01/2022 su trattamenti immobiliari e GDPR) e alle Linee Guida 2024 del Notariato sulla privacy nelle compravendite immobiliari.