Contrato de arrendamiento de local comercial PDF — modelo LAU Título III 2026 en 5 minutos

Abre iFillPDF y elige la modalidad LAU Título III (Arrendamientos para Uso Distinto del de Vivienda — arts. 29-35). Sube DNI/NIE/CIF de las partes y ficha del Catastro (sede.catastro.gob.es, gratuita por dirección): la IA visión prefilla arrendador, arrendatario, referencia catastral 20 dígitos, superficie y calificación urbanística en menos de 5 minutos, todo procesado 100% en tu navegador vía WebAssembly. Calculadora automática: renta libre + IVA 21% (art. 11.2.2 LIVA) + retención IRPF 19% arrendatario empresario (art. 25.2 LIRPF) + Modelo 115 trimestral y 180 anual AEAT + fianza 2 mensualidades autonómica (IVIMA/INCASÒL/EMVS/AVS) + ITP-AJD Modelo 600 según CCAA. Cláusula MASC LO 1/2025 integrada. Descarga PDF/A-3 firmable con firma eIDAS cualificada (FNMT-RCM gratuita). Gratis 3 contratos/mes sin marca de agua; un pago único de 8,99 € Lifetime (sin suscripción, para siempre) da acceso ilimitado — más barato que LawDepot (19 €/contrato), Alex Legal AI (29 €/contrato), Wonder.legal (39 €/contrato) o LegalitasGo (49 €/mes).

Régimen jurídico radicalmente distinto. Local comercial (LAU Título III, arts. 29-35): duración libre pactada sin prórroga 5/7 años, renta libre sin limitación IRAV INE, fianza 2 mensualidades art. 36.1, garantías adicionales sin límite, IVA 21% obligatorio en factura, retención IRPF 19% por arrendatario empresario, traspaso art. 32, indemnización clientela art. 34, sin protección reforzada al arrendatario. Vivienda habitual (LAU Título II): prórroga obligatoria 5 años persona física / 7 años persona jurídica, renta limitada por IRAV INE techo 3% (RD-Ley 19/2024), fianza 1 mensualidad, garantías adicionales tope 2 mensualidades extra (Ley 12/2023 art. 36.5), IVA exento (art. 20.Uno.23º LIVA), sin retención IRPF, protección reforzada inquilino. iFillPDF activa el régimen correcto automáticamente al elegir la modalidad — copiar un modelo de vivienda para un local invalida cláusulas críticas y genera litigio (causa habitual de desestimación por falta de procedibilidad).

IVA 21% obligatorio en factura mensual de renta (art. 11.2.2 LIVA Ley 37/1992 — el arrendamiento de local sujeto a actividad empresarial es prestación de servicios sujeta y NO exenta). Retención IRPF 19% practicada por el arrendatario empresario o profesional sobre la renta sin IVA (art. 25.2 LIRPF + art. 100 RIRPF). Ejemplo: renta 1.000 € → factura 1.000 € + IVA 210 € = 1.210 € → arrendatario paga 1.210 - 190 (retención 19% de 1.000) = 1.020 € + ingresa 190 € en AEAT vía Modelo 115 trimestral. El arrendador imputa 1.000 € como ingreso en IRPF/IS y descuenta 190 € como pago a cuenta. Resumen anual Modelo 180 en enero. iFillPDF calcula automáticamente IVA + IRPF + factura mensual modelo AEAT + Modelo 115 trimestral + Modelo 180 anual + calendario fiscal con recordatorios.

Fianza obligatoria de 2 mensualidades de renta en metálico (art. 36.1 LAU — el doble que en vivienda habitual de 1 mensualidad). Debe depositarse en el organismo autonómico de fianzas (IVIMA Comunidad de Madrid, INCASÒL Cataluña, EMVS País Vasco, AVS Andalucía, IVIMA Valencia) en plazo de 1-2 meses tras la firma. Multa 5.001-30.000 € por no depositarla (Ley 8/2013). A diferencia de vivienda, las garantías adicionales en local comercial son LIBRES sin tope (el art. 36.5 introducido por Ley 12/2023 sólo topa vivienda en 2 mensualidades extra): aval bancario solidario, depósito complementario, fianza personal de socio o administrador, hipoteca sobre otro inmueble. La práctica habitual en hostelería y retail prime es exigir aval bancario solidario por 6-12 mensualidades. iFillPDF genera justificante de depósito autonómico, escritura de aval bancario y cláusula de garantías adicionales.

Libertad absoluta de pacto (art. 29 LAU) — no hay duración mínima ni prórroga obligatoria como en vivienda habitual (5/7 años). Las partes pactan libremente: contratos cortos 1-3 años para start-ups o pop-up stores, 5 años estándar retail, 10 años hostelería con inversión media, 25 años hostelería con inversión alta o licencias singulares (gasolinera, farmacia). Renovación tácita o expresa por escrito. La duración óptima depende del periodo de amortización de las inversiones del arrendatario: obras de adaptación, mobiliario, maquinaria, licencias municipales. iFillPDF integra calculadora de amortización fiscal (RD 1777/2004 Reglamento IS — coeficientes simplificados Orden HFP/1923/2016) y recomienda duración mínima conforme al plan de negocio. Las cláusulas de duración indefinida con preaviso son válidas pero generan inseguridad — preferible plazo determinado con prórroga tácita.

NO. El techo del 3% sobre la actualización anual de renta y el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) publicado por el INE, confirmados por el RD-Ley 19/2024 de 23 de diciembre (BOE 309 24/12/2024) hasta 31/12/2025, se aplican EXCLUSIVAMENTE al arrendamiento de vivienda habitual del LAU Título II. El arrendamiento de local comercial del LAU Título III mantiene la libertad de pacto del art. 18 LAU: IPC general INE (histórico, sin techo legal), IPC armonizado UE, fórmula mixta, renta escalonada por períodos. Igualmente, las zonas de mercado residencial tensionado declaradas por las CCAA (Decret 75/2024 Cataluña 140 municipios, etc.) sólo afectan al arrendamiento de vivienda, no al local comercial. iFillPDF muestra el aviso "Local comercial — libre del techo IRAV" al generar la cláusula de actualización.

El traspaso es la cesión del contrato de arrendamiento del local por el arrendatario a un tercero sin necesidad de consentimiento del arrendador, regulada en el art. 32 LAU. Condiciones: el cesionario debe continuar la misma actividad o una afín, debe notificarse al arrendador en plazo de 1 mes desde la formalización mediante acta notarial o burofax fehaciente, y el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 20% como contrapartida del traspaso (cláusula opcional pactable). El arrendador también tiene derecho de adquisición preferente: en igualdad de condiciones, puede subrogarse en el contrato adquiriendo los derechos del cesionario al precio pactado. Figura tradicional española sin equivalente directo en bail commercial francés (donde el fonds de commerce se cede pero el bail se subroga sin elevación legal del 20%) ni Gewerbemietvertrag alemán (donde el §540 BGB exige consentimiento expreso del Vermieter). iFillPDF integra la cláusula de traspaso con notificación tipo + cálculo del 20% + opción de derecho preferente.

Indemnización debida al arrendatario al término del contrato cuando concurren tres requisitos acumulativos: (1) el arrendatario ha desarrollado en el local una actividad comercial de venta al público durante los últimos 5 años, (2) el contrato finaliza por transcurso del plazo pactado o por causa imputable al arrendador (no por incumplimiento del arrendatario), (3) el arrendador o un tercero continúa la misma actividad o una afín en el local en el plazo de 6 meses. Importe: máximo 18 mensualidades de renta + valor de las inversiones útiles no amortizadas + clientela perdida. Es una de las cláusulas más omitidas en los modelos Word del SERP español (Idealista, Abogadosparatodos, Junta de Andalucía DOC, Arquitasa PDF, LawDepot, Arrenta, LoopNet, NegociosBurgos): su ausencia o renuncia anticipada genera litigio frecuente. iFillPDF integra la cláusula art. 34 LAU + calculadora estimativa de indemnización máxima + opción de renuncia expresa del arrendatario (válida sólo si firmada con asistencia letrada documentada).

Modelo 600 ITP-AJD: autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados modalidad TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) sobre la constitución del arrendamiento — a cargo del arrendatario (art. 7.1.B TRLITPAJD RDL 1/1993 + art. 8.f TRLITPAJD). Base imponible: renta total del contrato (renta anual × duración pactada). Cuota: escala oficial de timbre del Estado que va de 0,30 €/m² a 30 €/m² según tramo (Real Decreto 828/1995, modificable por CCAA — algunas aplican tipo proporcional 0,5%-1%). Plazo: 30 días hábiles desde la firma. Exenciones de hecho en algunas CCAA para contratos < 1 año o renta total < 6.000 €. Presentación: telemática en sede electrónica de la CCAA (sede.agenciatributaria.gob.es o sede autonómica) o presencial en oficina liquidadora. Multa por presentación fuera de plazo: recargo 5%-20% + intereses de demora. iFillPDF calcula automáticamente la cuota según CCAA, genera el Modelo 600 precumplimentado y muestra el calendario de presentación.

iFillPDF: 3 contratos/mes gratis sin marca de agua; un pago único de 8,99 € Lifetime (sin suscripción, para siempre) da acceso ilimitado — IA prefill catastro 20 dígitos, cálculo automático IVA 21% + IRPF retención 19% + Modelo 115/180 AEAT, fianza autonómica IVIMA/INCASÒL/EMVS/AVS, ITP-AJD Modelo 600 según CCAA, cláusula MASC LO 1/2025 integrada, traspaso art. 32 + indemnización clientela art. 34 LAU, firma eIDAS cualificada FNMT-RCM gratuita, hosting Hetzner Frankfurt ISO 27001:2022 anti-Schrems II. Idealista (pos. 2 SERP, news 2020): modelo PDF estático sin asistente, sin cálculo IVA/IRPF, sin Modelo 600, sin MASC. Abogadosparatodos (pos. 1 SERP): modelo Word con glosa de abogado especialista pero estático, ningún campo prerrellenado, sin calculadora fiscal. Junta de Andalucía (pos. 3 SERP): DOC orientativo de 1996 sin actualizar a Ley 12/2023 ni LO 1/2025, exclusivo Andalucía. Arquitasa (pos. 4): PDF estático tasadores inmobiliarios. LawDepot (pos. 6): 19 €/contrato sin prefill catastro ni Modelo 600 (Canadá, opaco RGPD). Alex Legal AI (pos. 7): 29 €/contrato con IA básica sin Modelo 115/180 ni MASC. Arrenta (pos. 8): gratis modelo orientativo correduría seguros sin cálculo fiscal. LoopNet (pos. 9): hub inmobiliario sin generador. NegociosBurgos (pos. 10): PDF local Burgos. Wonder.legal: 39 €/contrato puntual. LegalitasGo: 49 €/mes con consulta abogado.