Contrato de arrendamiento PDF — modelo LAU 2026 conforme a la Ley 12/2023 en 5 minutos

Abre iFillPDF (sin registro), elige una de las 4 modalidades — vivienda habitual (LAU Título II), local de negocio (Título III + RD 84/1996), arrendamiento de temporada (art. 3 LAU) o arrendamiento de habitación (Código Civil arts. 1542 ss.). Sube DNI/NIE de ambas partes y ficha del Catastro (sede.catastro.gob.es, gratuita por dirección): la IA visión prefilla arrendador, arrendatario, referencia catastral 20 dígitos, superficie y año en menos de 5 minutos, todo procesado 100% en tu navegador vía WebAssembly (datos personales nunca subidos al servidor). Calculadora INE post-Ley 12/2023 (2% 2023 / 3% 2024 / IPC con techo 2025+, obligatoria para grandes tenedores 10+ inmuebles, invocable por inquilino vulnerable en zona tensionada). Validación CEE registrado en CCAA (RD 235/2013 + RD 390/2021, multa 300-6.000 € si falta o caducó). Descarga PDF/A-3 firmable con firma eIDAS cualificada (FNMT-RCM gratuita personas físicas, Camerfirma, Uanataca). Gratis 3 contratos/mes sin marca de agua; un pago único de 8,99 € Lifetime (sin suscripción, para siempre) da acceso ilimitado — más barato que Acrobat Pro DC (19,99 €/mes) o Wonder.legal (39 €/contrato).

Tras la Ley 12/2023 de vivienda: prórroga obligatoria hasta 5 años si el arrendador es persona física, hasta 7 años si es persona jurídica (art. 9 LAU modificado). Tras este plazo, prórroga tácita de 3 años más salvo preaviso de 4 meses arrendador / 2 meses arrendatario (art. 10 LAU). En zona de mercado tensionado declarada por la CCAA, prórroga extraordinaria de 1 año más + 3 años adicionales solicitable por el inquilino vulnerable (Disp. Adicional 1ª Ley 12/2023). iFillPDF activa estas cláusulas según el perfil del arrendador.

Para 2023 el límite fue del 2% (Real Decreto-Ley 6/2022 prorrogado), para 2024 del 3% (Disp. Adic. 39ª Ley 12/2023), para 2025 y siguientes se aplica el Índice de Referencia para la Actualización Anual publicado por el INE con techo (no IPC general). Para grandes tenedores (10+ inmuebles, art. 3 Ley 12/2023) la limitación es obligatoria; para pequeños propietarios pactable pero invocable por el inquilino en zona de mercado tensionado. iFillPDF calcula la renta del próximo año y genera la cláusula conforme a INE.

Vivienda habitual: 1 mensualidad de renta obligatoria (art. 36.1 LAU), depositada en el organismo autonómico de fianzas (IVIMA Madrid, INCASÒL Cataluña, EMVS País Vasco) en el plazo legal. Local de negocio: 2 mensualidades obligatorias (art. 36.2 LAU). Garantías adicionales (aval bancario, depósito complementario, fianza solidaria) hasta 2 mensualidades extra desde Ley 12/2023 art. 36.5. Antes de la reforma se podían pactar garantías ilimitadas — ahora topadas. Multa 5.001-30.000 € por no depositar la fianza autonómica.

No es obligatorio pero es altamente recomendable (art. 7.2 LAU). Sin inscripción: si el arrendador vende la finca, el contrato puede extinguirse salvo prórroga de 5 años de buena fe del comprador. Con inscripción: oponibilidad plena frente a terceros adquirentes — el comprador se subroga obligatoriamente. Aranceles ~24-90 € según renta capitalizada (RD 1427/1989). iFillPDF genera la instancia para el Registro y permite la presentación telemática vía Registradores.org.

El art. 20 LAU permite pactar por escrito la repercusión al inquilino del IBI (calculado sobre valor catastral AEAT), gastos de comunidad de propietarios y servicios individualizables (agua, luz, gas, basura). Sin pacto expreso, el arrendador asume estos gastos. Tras la Ley 12/2023, el arrendador asume obligatoriamente los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato (no repercutibles). iFillPDF genera la cláusula con desglose y mecanismo de revisión anual.

Sí. El RD 235/2013 (modificado por RD 390/2021) obliga al arrendador a entregar al arrendatario el CEE registrado en la CCAA correspondiente antes de la firma. Multa 300-6.000 € por incumplimiento (Ley 8/2013). Vigencia del CEE: 10 años (excepto calificación G que requiere renovación a los 5). iFillPDF valida automáticamente el número de registro CEE contra el registro autonómico, detecta caducidades y bloquea la generación si falta. Coste medio del CEE: 60-150 € (técnico colegiado).

Vivienda habitual (LAU Título II): cesión para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario — protección reforzada (5/7 años de prórroga, derecho de adquisición preferente, limitación INE). Arrendamiento de temporada (art. 3 LAU, uso distinto a vivienda): uso turístico, estudiantes con domicilio diferente, segunda residencia, profesional desplazado — sin prórroga forzosa, libertad contractual. Atención: simular un arrendamiento de temporada cuando el inquilino vive de forma permanente es fraude de ley (STS 02/10/2018) y permite reconvertir el contrato a vivienda habitual con efecto retroactivo.

Art. 3 letra k) Ley 12/2023: persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros). En zona de mercado tensionado declarada por la CCAA, el umbral baja a 5 inmuebles (art. 3 in fine). El gran tenedor está obligado a aplicar la limitación INE de actualización de renta y a ofrecer prórroga extraordinaria de 3 años al inquilino vulnerable. iFillPDF detecta el régimen automáticamente al cargar los datos del arrendador.

Sí. La Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE 4 03/01/2025), en vigor desde el 3 de abril de 2025, ha modificado el art. 264.5 de la LEC: ahora es requisito de procedibilidad haber intentado un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar demanda civil — conciliación notarial o registral, mediación civil-mercantil del Centro de Mediación autonómico, oferta vinculante confidencial entre las partes, opinión de experto independiente. Si no se acredita el intento previo, el Juzgado de Primera Instancia inadmite a trámite la demanda de desahucio por falta de pago, reclamación de rentas, resolución contractual o ejecución de fianza. iFillPDF integra automáticamente la cláusula MASC en las 4 modalidades de contrato y nombra al medio (Notario, Centro de Mediación de la CCAA o Cámara Oficial). Más del 80% de los modelos Word descargables del SERP español (Idealista, Arrenta, Wonder.legal, Abogadosparatodos no actualizados) carecen aún de esta cláusula y arriesgan la inadmisión de futuras demandas.

El Decret 75/2024 de 30 de abril de la Generalitat (DOGC 9148 02/05/2024) declaró 140 municipios catalanes zona de mercado residencial tensionado por 3 años: Barcelona, L'Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa, Sabadell, Tarragona, Lleida, Girona, Reus, Mataró, Sant Cugat del Vallès, Manresa, Vic, Castelldefels, Sitges, Cerdanyola del Vallès, El Prat de Llobregat y otras 122 más. En estas zonas: a) los grandes tenedores (umbral 5+ inmuebles según art. 3 Ley 12/2023) deben fijar la renta dentro del Sistema estatal de índices de precios de referencia del Mº de Vivienda, b) los pequeños propietarios deben respetar la renta del contrato anterior actualizada por IRAV, c) el inquilino vulnerable puede pedir prórroga extraordinaria de 3 años más. iFillPDF detecta automáticamente el código postal en zona tensionada catalana y activa las restricciones. Otras CCAA (País Vasco, Navarra) preparan sus propios mapas; Madrid, Andalucía y Valencia no han declarado zonas tensionadas a fecha 2026.

iFillPDF: 3 contratos/mes gratis sin marca de agua; un pago único de 8,99 € Lifetime (sin suscripción, para siempre) da acceso ilimitado — IA prefill catastro 20 dígitos, calculadora INE Ley 12/2023 (2%/3%/IPC techo grandes tenedores), validación CEE auto en CCAA, fianza autonómica IVIMA/INCASÒL/EMVS, firma eIDAS cualificada FNMT-RCM gratuita, cláusula MASC LO 1/2025 integrada, hosting Hetzner Frankfurt ISO 27001:2022, procesamiento WebAssembly en navegador (datos no salen del equipo). Idealista (pos. 1 SERP): modelos PDF/Word gratis con rellenado 100% manual de las 20 cifras catastrales, sin calculadora INE, sin validación CEE — riesgo errata invalidante. Arrenta (pos. 3): modelos orientativos PDF gratuitos por correduría de seguros, sin IA, exige consulta profesional inmobiliario. Abogadosparatodos (pos. 2/7): modelo Word actualizado por abogado especialista pero estático, ningún campo prerrellenado. Mivau Ministerio de Vivienda (pos. 8): modelo orientativo con guía didáctica, sin herramienta interactiva ni cálculo INE. Wonder.legal: 39 €/contrato puntual o 39 €/mes suscripción — sin prefill catastro, sin calculadora autonómica de fianza. Acrobat Pro DC: 19,99 €/mes pero genérico (editor PDF universal sin lógica LAU/CEE/INE). Notariado.es: modelo del Consejo General del Notariado robusto sin asistente — escritura notarial añade 60-150 € si se eleva a público.