Mietvertrag Vorlage — kostenlos, BGB-konform, in 5 Minuten ausgefüllt

iFillPDF bietet eine vollständige Mietvertrag-Vorlage als PDF und Word komplett kostenlos an (1 Vertrag pro Monat im Free-Plan, unbegrenzt im Solo Pro für 19 €/Monat). Die Vorlage entspricht §535–580a BGB und enthält alle Pflichtangaben : Mietparteien, Mietobjekt, Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution (max. 3 Nettokaltmieten nach §551 BGB), Mietdauer und Kündigung. Im Vergleich kostet ein Mietvertrag bei Haus & Grund 12,95 €, bei der Verbraucherzentrale 3,90 €, und Lawdistrict verlangt ein Abo. Unsere KI füllt zudem alle Standardfelder automatisch aus Deinem Profil ein.

Nach §535 BGB sind folgende Angaben Pflicht : vollständige Namen und Anschriften von Mieter und Vermieter, genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, Etage, Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung), Höhe der Miete (Kaltmiete) und der Betriebskosten gemäß §556 BGB mit Betriebskostenverordnung als Anlage, Mietbeginn, Kaution falls vereinbart (§551 BGB), Kündigungsregelungen (§§573, 573c BGB) und Unterschriften beider Parteien. Die Vorlage des Energieausweises nach §87 GEG ist Pflicht — wichtig für 2026 : ab Mai 2026 gilt EU-weit eine vereinheitlichte Effizienzskala A–G, ältere Energieausweise mit anderer Skala verlieren ihre Gültigkeit und müssen vor Vertragsabschluss aktualisiert werden.

Die Mietkaution ist gesetzlich auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt (§551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten — die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die weiteren mit den nächsten zwei Mietzahlungen (§551 Abs. 2 BGB). Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen zu marktüblichen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen (§551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Für den Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende eines Kalendermonats (§573c Abs. 1 BGB), unabhängig von der Mietdauer. Für den Vermieter ist die Frist gestaffelt nach Mietdauer : 3 Monate bei Mietdauer bis 5 Jahre, 6 Monate bei 5 bis 8 Jahren, 9 Monate bei mehr als 8 Jahren (§573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter benötigt zudem ein berechtigtes Interesse für die Kündigung (§573 BGB), z.B. Eigenbedarf. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§568 BGB).

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet (§535 Abs. 1 BGB). Schönheitsreparaturen können jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden — allerdings mit strengen Grenzen. Der BGH hat zahlreiche Standard-Klauseln für unwirksam erklärt : starre Fristenpläne (z.B. „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnzimmer"), Endrenovierungspflichten unabhängig vom Zustand, Quotenklauseln zur anteiligen Kostenübernahme. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine Renovierungspflicht des Mieters nach BGH-Rechtsprechung (Urteil VIII ZR 185/14 vom 18.03.2015) komplett unwirksam — selbst wenn der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält.

Bei der Staffelmiete (§557a BGB) werden im Vertrag konkrete Mieterhöhungen in festen Beträgen zu festen Zeitpunkten vereinbart — z.B. „ab 01.01.2027 erhöht sich die Miete um 30 €". Die Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate auseinanderliegen. Bei der Indexmiete (§557b BGB) wird die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Auch hier muss die Miete mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Beide Modelle schließen während ihrer Laufzeit andere Mieterhöhungen (z.B. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) aus, mit Ausnahme von Modernisierungsumlagen.

Ja. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse nach §556d BGB bis zum 31.12.2029 verlängert (Mietrechtsreform 2025). In ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — derzeit u.a. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart, Düsseldorf — darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete des kommunalen Mietspiegels liegen. Ausnahmen bestehen weiterhin für Neubauten ab 01.10.2014 (§556f BGB) und umfassend modernisierte Wohnungen. Vorvermieterzuschlag und Modernisierungsumlage bleiben zulässig, müssen aber im Mietvertrag ausgewiesen werden — sonst Auskunftspflicht und Rückforderungsanspruch des Mieters nach §556g BGB.

Ja. Für Wohnraummietverträge ohne Befristung gilt nach §550 BGB die Schriftform — diese wird durch die qualifizierte elektronische Signatur (QES) nach §126a BGB ersetzt. iFillPDF integriert qualifizierte elektronische Signatur über zertifizierte Vertrauensdiensteanbieter wie Skribble, D-Trust oder Bundesdruckerei sign-me, die nach eIDAS-Verordnung (EU) Nr. 910/2014 zugelassen sind. Achtung : befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen zwingend die Schriftform einhalten (§550 BGB) — die einfache elektronische Signatur reicht hier nicht, nur QES oder Papierform mit eigenhändiger Unterschrift. Für Gewerberäume gelten dieselben Regeln, für Untermietverträge wird Schriftform empfohlen aber nicht vom Gesetz verlangt.