Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pris en application de la loi ALUR, le bail de location vide à usage de résidence principale doit obligatoirement reprendre un modèle-type. Le contenu n'est pas négociable : toute clause manquante peut être réputée non écrite, et certaines omissions exposent le bailleur à un refus du dépôt de garantie ou à une requalification du contrat. Voici ce que doit contenir un bail de location vide en 2026, et où se trouvent les pièges.
Les mentions obligatoires imposées par la loi ALUR
Le bail-type annexé au décret de 2015 (modifié en 2019 et 2023) impose un cadre rigide. Doivent y figurer :
- L'identité complète des parties : nom, prénom, domicile du bailleur (et siège social si personne morale), identité du locataire, et le cas échéant celle du garant.
- La désignation du logement : adresse, type, surface habitable au sens de la loi Boutin (article R.111-2 CCH), nombre de pièces, équipements privatifs, locaux annexes (cave, parking, jardin).
- La date de prise d'effet et la durée : 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique, 6 ans s'il s'agit d'une personne morale.
- Le montant du loyer, ses modalités de paiement, la périodicité de l'indice de révision (IRL trimestriel publié par l'INSEE).
- Le montant et la nature des charges récupérables (décret n° 87-713).
- Le dépôt de garantie, plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide.
- Depuis le 1er janvier 2024 : l'identifiant fiscal du logement (12 chiffres — à ne pas confondre avec le numéro fiscal du contribuable, qui en compte 13) et la classe énergétique du DPE. L'IFL se trouve sur l'avis de taxe foncière ou dans l'espace personnel impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers » → « Consulter ». Cette double mention, exigée par la loi de finances 2024, permet à la DGFiP de croiser bail et déclaration foncière du bailleur. Exceptions : bail mobilité, colocation à baux séparés, location saisonnière, baux commerciaux. Pour les DROM, l'obligation est repoussée au 1er janvier 2028.
Au total, le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (qui fixe le bail-type) impose 10 mentions et 6 annexes sous peine de nullité partielle ou de réduction du loyer (cf. fiche Service-Public.fr F920). L'oubli d'une mention n'annule pas le bail en bloc, mais le bailleur perd le bénéfice de la clause concernée — et le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) ou consulter une ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement, réseau ANIL).
Le dépôt de garantie : règles strictes
Pour un bail vide, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit être restitué :
- Dans un délai de 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
- Dans un délai de 2 mois en cas de dégradations ou d'arriérés.
Tout retard de restitution entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois entamé (loi ALUR, art. 6). Le bailleur doit pouvoir justifier toute retenue par devis ou facture — pas de forfaitisation possible.
L'état des lieux : pièce maîtresse du contrat
L'état des lieux d'entrée et de sortie doit être contradictoire, daté, signé par les deux parties, et joint au bail. Depuis le décret n° 2016-382, son contenu minimal est fixé : type de revêtement par pièce, état des équipements, relevé des compteurs, nombre de clés remises.
À défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état — le bailleur ne peut donc rien retenir à la sortie. À l'inverse, si seul l'état des lieux d'entrée existe, le locataire est présumé restituer le bien dans cet état.
Les diagnostics annexes obligatoires
Doivent être annexés au bail (sous peine de réduction de loyer ou résiliation) :
- DPE (performance énergétique) — opposable et conditionnant l'augmentation de loyer depuis 2023.
- CREP (constat de risque d'exposition au plomb) pour les logements antérieurs à 1949.
- État des risques et pollutions (ERP).
- Diagnostic amiante parties privatives (logements antérieurs à 1997).
- État de l'installation intérieure de gaz et d'électricité (>15 ans).
- Notice d'information sur les droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015).
Depuis la loi Climat et Résilience, un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025 (article 17 de la loi n° 2021-1104 ; voir Service-Public.fr A17975). L'interdiction porte sur les nouveaux baux et les renouvellements / tacites reconductions : environ 600 000 logements sont concernés par cette première étape. Définition légale du G : consommation > 420 kWh/m²/an OU émissions > 100 kg CO₂eq/m²/an. Calendrier suivant : classe F interdite au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034. Le bailleur d'un G ne peut donc ni signer un nouveau bail, ni renouveler un bail expirant en 2026 sans avoir engagé des travaux de rénovation énergétique. La mention du DPE est devenue un point de vigilance majeur.
Encadrement des loyers : zones tendues 2026
En 2026, l'encadrement des loyers s'applique à Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille et sa métropole, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque (Bayonne et 23 autres communes), Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis. Le mécanisme : un arrêté préfectoral fixe pour chaque type de bien un loyer de référence et un loyer de référence majoré (+20 %) qui constitue le plafond légal. La formule est : Loyer max = Loyer de référence majoré × surface habitable. Un complément de loyer justifié par des prestations exceptionnelles (vue, terrasse, équipements premium) reste possible mais doit être expressément motivé dans le bail.
Sanction en cas de dépassement : sur signalement du locataire ou de la CDC, le préfet peut imposer la mise en conformité, le remboursement du trop-perçu et une amende administrative de 5 000 € (15 000 € pour une personne morale). À noter : le dispositif expérimental issu de la loi ELAN s'éteint le 23 novembre 2026 sauf nouvelle prorogation parlementaire — un point à surveiller pour les baux signés en fin d'année.
Hors zones encadrées mais en zone tendue (~1 150 communes listées par décret n° 2023-822), seul l'encadrement à la relocation s'applique : le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, IRL inclus.
Sortie du locataire : préavis et formalités
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue, en cas de mutation, perte d'emploi, premier emploi, état de santé, ou attribution d'un logement social. Le congé doit être notifié par lettre recommandée AR, acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'au terme du bail, avec un préavis de 6 mois, et uniquement pour vente, reprise (occupation par lui-même ou un proche), ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de voisinage avérés).
Sanctions en cas de bail non conforme
Un bail mal rédigé n'est jamais nul en bloc, mais expose à plusieurs risques :
- Réintégration de clauses abusives par le juge sur demande du locataire.
- Refus de la CAF de verser l'APL si certaines mentions manquent (notamment la surface habitable).
- Impossibilité de récupérer certaines charges non listées dans le contrat.
- Amende administrative de 5 000 € (15 000 € pour une personne morale) en cas d'absence de DPE.
Générer un bail conforme en 2 minutes
Plutôt que de jongler avec un Word de 14 pages, vous pouvez utiliser le modèle de bail de location vide d'iFillPDF : il intègre nativement le bail-type ALUR, la notice d'information obligatoire, et un état des lieux contradictoire prêt à signer. L'IA détecte automatiquement les champs récurrents (identité, IRL, surface) et l'export PDF est signable électroniquement (eIDAS) — directement utilisable par votre locataire ou un tribunal en cas de litige. Voir aussi notre guide signature électronique en immobilier.