Bail de location vide : modèle 2026 conforme loi ALUR

Un bail de location vide à usage de résidence principale ne se rédige pas librement. Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris pour l'application de la loi ALUR, il doit reprendre un contrat-type dont l'ossature est imposée, s'accompagner d'un dossier de diagnostics et d'une notice d'information, et écarter les clauses que la loi du 6 juillet 1989 prive d'effet.

L'oubli d'une mention n'anéantit pas le contrat : il prive le bailleur du droit qu'elle soutenait — pas la nullité, la perte de droit.

Anatomie du contrat-type, bloc par bloc

Le contrat-type impose un ordre : parties, objet, prise d'effet et durée, conditions financières, travaux, garanties, solidarité, clause résolutoire, honoraires, annexes.

La clause résolutoire ne joue qu'après un commandement de commissaire de justice resté infructueux pendant le délai légal, raccourci ces dernières années.

Les annexes : ce qu'on agrafe vraiment au bail

Une annexe manquante ouvre au locataire une demande de diminution de loyer.

• Le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb (immeubles d'avant 1949), état des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, état des risques et pollutions, état amiante selon la date de construction.
• La notice d'information sur les droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015).
• L'état des lieux d'entrée, contradictoire, daté et signé.
• Les extraits du règlement de copropriété : destination de l'immeuble, usage des parties, quote-part du lot.
• L'attestation d'assurance contre les risques locatifs, remise à la signature puis chaque année.
• L'acte de cautionnement, lorsqu'un garant s'engage.
• L'inventaire du mobilier — sans objet ici, obligatoire en bail meublé.

Deux mentions administratives s'y sont ajoutées : la classe énergétique du DPE, et l'identifiant fiscal du logement, un numéro propre au local figurant sur l'avis de taxe foncière et dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. Ce second point a connu plusieurs ajustements de périmètre et de calendrier : vérifiez son applicabilité sur service-public.fr.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal de l'état des lieux : revêtements par pièce, équipements, compteurs, clés. Règle probatoire redoutable : à défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé remis en bon état, et plus rien ne peut être retenu à la sortie. Utilisez la même trame pour l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, avec photos datées.

Les clauses réputées non écrites

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste des clauses qui, même signées, ne produisent aucun effet. Elles circulent pourtant encore dans les baux recopiés sur internet :

• Imposer au locataire de s'assurer auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.
• Lui interdire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
• Imposer le prélèvement automatique sur salaire ou la signature d'effets de commerce par avance.
• Prévoir la résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux limitativement admis.
• Prévoir une amende ou une pénalité en cas d'infraction au bail ou au règlement intérieur.
• Mettre à sa charge les frais de relance, d'envoi de quittance, ou le personnel du bailleur.
• Interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
• Le rendre responsable par avance de toute dégradation, ou l'empêcher de mettre en cause le bailleur.
• Autoriser les visites les jours fériés, ou plus de deux heures par jour ouvrable.
• Interdire tout animal domestique — seule l'interdiction visant les chiens de première catégorie est valable.
• Le faire renoncer aux droits que la loi lui reconnaît.

Une telle clause est simplement effacée, le reste du bail survivant : la conserver n'apporte aucun avantage.

Location vide ou meublée : ce que le choix change

Le choix entre nu et meublé change la durée, les préavis, le plafond du dépôt de garantie et la catégorie fiscale des loyers.

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sous un plafond de recettes brutes annuelles. Les taux du micro-BIC, eux, ont été retouchés à plusieurs reprises par les lois de finances récentes : vérifiez celui de l'année concernée. Notre comparatif meublé contre vide détaille l'arbitrage cas par cas.

Charges : provisions, régularisation, justificatifs

En location vide, le principe est la provision mensuelle suivie d'une régularisation annuelle ; le forfait n'est ouvert qu'en colocation et en meublé — un bail nu qui annonce un « forfait » est mal rédigé, et sa régularisation reste exigible.

La provision se justifie par les résultats antérieurs, le budget prévisionnel de la copropriété ou les dépenses réelles de l'immeuble. Les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : hors liste, rien n'est récupérable.

1. Un mois au moins avant la régularisation, il communique le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre locataires.
2. Il compare provisions encaissées et dépenses engagées, puis rembourse le trop-perçu ou appelle le complément.
3. Si elle intervient après le terme de l'année civile suivant celle de l'exigibilité, le locataire peut exiger un étalement sur douze mois.
4. Il tient les pièces à disposition pendant six mois à compter de l'envoi du décompte.

Les actions dérivant d'un bail se prescrivent par trois ans : passé ce délai, un rappel de charges n'est plus recouvrable. Envoyez une quittance de loyer distinguant loyer et provision.

Révision du loyer : clause d'indexation et IRL

Sans clause d'indexation, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail ; avec une telle clause, la révision est annuelle et jamais rétroactive. Le mécanisme compare l'indice de référence des loyers (IRL) du trimestre indiqué au bail à celui du même trimestre l'année précédente :

Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l'année précédente)

Exemple : pour un loyer de 800 € hors charges, avec un IRL de référence à 145,00 contre 141,50 un an plus tôt, le nouveau loyer s'établit à 800 × 145,00 ÷ 141,50 = 819,79 €. Les indices se reprennent sur le site de l'INSEE.

• La forclusion. Le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté de réviser dans l'année suivant la date convenue y a renoncé pour l'année écoulée.
• Les logements mal classés au DPE. Depuis la loi Climat et Résilience, l'indexation est fermée aux logements classés F ou G ; indexer expose à la restitution du trop-perçu.
• La relocation en zone tendue. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, révisé de l'IRL, sauf travaux d'amélioration significatifs ou loyer manifestement sous-évalué.

Encadrement des loyers : le mécanisme, pas la liste

Là où l'encadrement s'applique, un arrêté préfectoral fixe, par catégorie de logement et par secteur, un loyer de référence et un loyer de référence majoré. Ce dernier constitue le plafond au mètre carré de surface habitable.

Un complément de loyer reste possible au-dessus du plafond, à condition de reposer sur des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence, et d'être motivé dans le bail. Une vue dégagée ou un équipement standard ne suffisent pas, et le locataire peut le contester en conciliation.

Deux précautions. La liste des communes évolue au fil des arrêtés préfectoraux : interrogez la préfecture ou l'ADIL de votre département, pas une liste lue en ligne. Et le dispositif est expérimental : son terme peut être prorogé ou modifié par le législateur. En cas de dépassement, le préfet peut ordonner la régularisation, la restitution du trop-perçu et une amende administrative, plus élevée pour une personne morale.

À ne pas confondre avec la décence énergétique : les logements les plus énergivores sortent progressivement du parc locatif, classe par classe (loi Climat et Résilience). Ce calendrier a été modifié à plusieurs reprises — consultez service-public.fr pour la classe interdite à la date de votre location.

Colocation, solidarité et garant

Deux architectures : le bail unique signé par tous avec clause de solidarité, ou les baux individuels par lesquels chacun ne loue que sa chambre et un accès aux parties communes.

Le bail unique protège le bailleur, mais pas indéfiniment : quand un colocataire donne congé, sa solidarité — et celle de son garant — prend fin à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et à défaut six mois après. Les baux individuels suppriment la solidarité, au prix d'autant de contrats, d'états des lieux et de dépôts de garantie.

Côté garant, le formalisme a été allégé en 2018 : la mention manuscrite intégrale n'est plus exigée à peine de nullité, mais l'acte doit reproduire le montant du loyer et ses conditions de révision, énoncer l'étendue et la durée de l'engagement, et être accompagné d'un exemplaire du bail. Un engagement à durée indéterminée est résiliable unilatéralement, avec effet au terme du bail en cours. Une caution donnée par une personne physique ne se cumule pas avec une assurance loyers impayés, sauf logement d'étudiant ou d'apprenti. Notre acte de caution solidaire les reprend.

Fin de bail côté bailleur : trois motifs, aucune improvisation

Le bailleur ne peut donner congé qu'au terme du bail, avec un préavis de six mois, et pour l'un des trois seuls motifs admis : la reprise pour habiter, la vente, ou un motif légitime et sérieux. Le locataire, lui, part quand il veut avec trois mois de préavis, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi (zone tendue, mutation, perte d'emploi, premier emploi, santé, certaines prestations sociales, logement social). Le congé se notifie par recommandé, par acte de commissaire de justice ou en main propre ; le délai court à la réception.

• Congé pour vente. Il vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption : il indique le prix et les conditions de la vente et reproduit les dispositions légales applicables. Le locataire a les deux premiers mois du préavis pour accepter, avec un délai allongé s'il recourt à un prêt. Vendre ensuite à un tiers à de meilleures conditions impose de lui notifier une nouvelle offre.
• Congé pour reprise. Il indique les nom et adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur. Le cercle est fermé : le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint.
• Congé pour motif légitime et sérieux. Impayés répétés, troubles de voisinage établis ou défaut d'assurance, énoncés dans le congé et prouvables.

Locataire âgé aux ressources modestes. Aucun congé n'est possible, sans offre de relogement adapté à proximité, contre un locataire qui, au terme du bail, a dépassé un certain âge et dispose de ressources inférieures à un plafond réglementaire. La protection tombe si le bailleur lui-même dépasse cet âge ou passe sous ce plafond — deux valeurs à vérifier sur service-public.fr.

Rédiger et signer un bail conforme, étape par étape

1. Rassemblez le dossier : diagnostics, extraits du règlement de copropriété, dernier loyer du locataire précédent, avis de taxe foncière.
2. Partez du contrat-type, jamais d'un ancien bail retrouvé sur un disque dur : le modèle de bail vide conforme loi ALUR reprend l'ossature imposée et la notice.
3. Complétez les blocs dans l'ordre, sans case vide : une mention sans objet s'écrit « néant », et toute clause réputée non écrite se supprime.
4. Faites l'état des lieux le jour de la remise des clés, pièce par pièce, compteurs relevés, photos datées.
5. Signez et datez chaque exemplaire, paraphez les annexes, remettez au locataire son original. La signature électronique vaut pour un bail d'habitation dès lors que le procédé garantit l'identité du signataire et l'intégrité du document — deux conditions qui, pour un engagement de trois ans, appellent le niveau avancé et donc un prestataire de services de confiance qui vérifie l'identité et vous remet un journal de preuve. Notre outil de signature reste au niveau simple : il horodate l'envoi, l'ouverture et la signature et fixe l'empreinte SHA-256 du bail, ce qui est bien pour un état des lieux annexe ou un accusé de réception, mais ne remplace pas l'identité vérifiée sur le bail lui-même. Notre article sur la signature électronique en immobilier détaille ce que les juges regardent.
6. Archivez bail, annexes, état des lieux et assurance dans un dossier daté.

Si vous confiez le bien à un professionnel, lisez d'abord notre décryptage du mandat de gestion locative et de ses pièges. Pour aller au texte : la fiche Contrat de location de logement vide.

Huit erreurs fréquentes du bailleur

Questions fréquentes

Un bail de location vide peut-il durer moins de trois ans ?

Oui, mais de façon strictement encadrée. Un bailleur personne physique peut descendre jusqu'à un an, à condition qu'un événement familial ou professionnel précis justifie de reprendre le logement à cette échéance. L'événement doit être décrit dans le contrat, et sa réalisation confirmée par recommandé dans le délai légal avant le terme. À défaut, le bail est réputé conclu pour trois ans.

Le bail doit-il être enregistré auprès d'une administration ?

Non. Un bail d'habitation produit ses effets dès sa signature, sans formalité d'enregistrement. D'autres obligations déclaratives pèsent sur le bailleur en dehors du contrat : déclaration des revenus fonciers, mise à jour de la situation d'occupation du bien auprès du fisc, et, dans certaines communes, formalités propres aux meublés de tourisme. Elles ne conditionnent pas la validité du bail.

Peut-on modifier un bail en cours sans le refaire entièrement ?

Oui, par avenant signé des deux parties. Il identifie le bail initial, désigne la clause modifiée, énonce sa nouvelle rédaction et rappelle que le reste demeure inchangé. C'est la bonne pratique pour l'arrivée d'un colocataire ou l'autorisation de travaux. Un avenant ne peut en revanche ni réintroduire une clause réputée non écrite, ni contourner une règle d'ordre public.

Que se passe-t-il si le terme arrive sans que personne ne bouge ?

Le bail se reconduit tacitement pour la même durée que le bail initial : trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale. Ce n'est pas un prolongement de quelques mois, mais un nouveau cycle complet : laisser passer la date limite du congé de six mois engage pour trois ans de plus. Inscrivez l'échéance dans votre agenda dès la signature.

Le locataire peut-il refuser une visite du logement mis en vente ?

Il ne peut pas s'y opposer par principe, mais il en fixe les limites avec le bailleur. La loi interdit les visites les jours fériés et au-delà de deux heures par jour ouvrable ; toute clause plus large est réputée non écrite. Les créneaux se conviennent par écrit. Le locataire conserve son droit à la jouissance paisible : des visites répétées et désorganisées peuvent être sanctionnées comme un trouble de jouissance.