Vous mettez un appartement en location et vous hésitez entre meublé et vide ? Les deux régimes coexistent en 2026, mais ils n'ont ni la même durée, ni la même fiscalité, ni le même profil de locataire. Le point officiel est rappelé sur Service-Public.fr (fiche F1165) et la chambre des notaires confirme que les loyers meublés sont en moyenne 15 à 25 % supérieurs à leurs équivalents vides à surface comparable. Voici un comparatif chiffré pour trancher selon votre projet.
Durée du bail : 1 an meublé, 3 ans vide
C'est la différence la plus visible. Le bail meublé est conclu pour 1 an minimum, renouvelable tacitement. Variante étudiante : 9 mois sans tacite reconduction (le bail s'éteint automatiquement, idéal pour caler sur l'année universitaire). Le bail vide est conclu pour 3 ans minimum quand le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, 6 ans s'il s'agit d'une personne morale soumise à l'IS (SCI IS, SARL, SAS). Toute durée inférieure est requalifiée par le juge.
Côté préavis :
- Meublé : 1 mois pour le locataire, 3 mois pour le bailleur (motif obligatoire : reprise, vente, motif légitime)
- Vide : 3 mois locataire (1 mois en zone tendue), 6 mois bailleur
Conséquence : le meublé tourne plus, le vide stabilise. Pour un studio en centre-ville, le meublé colle au turnover naturel. Pour un T3 familial en périphérie, le vide limite la vacance locative.
Dépôt de garantie : 1 mois vide, 2 mois meublé
La loi Alur encadre strictement le dépôt :
- Bail vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
- Bail meublé : 2 mois de loyer hors charges maximum
Le dépôt doit être restitué dans 1 mois après l'état des lieux de sortie si aucune dégradation, 2 mois sinon. Une retenue doit être justifiée par un devis ou une facture.
Charges : forfait ou provision
En bail vide, les charges fonctionnent obligatoirement en provision avec régularisation annuelle (décompte détaillé à fournir). En bail meublé, vous avez le choix : provision avec régularisation, ou forfait non régularisable. Le forfait simplifie la gestion mais doit être réaliste : un forfait sous-évalué se retourne contre le bailleur en cas de litige.
Fiscalité : le vrai levier
C'est ici que le meublé prend l'avantage. Les revenus locatifs sont déclarés différemment :
| Critère | Bail vide (revenus fonciers) | Bail meublé longue durée (BIC) | Meublé tourisme non classé | Meublé tourisme classé / chambre d'hôtes |
|---|---|---|---|---|
| Régime simplifié | Micro-foncier 30 % | Micro-BIC 50 % | Micro-BIC 30 % (loi Le Meur) | Micro-BIC 50 % |
| Plafond micro | 15 000 € | 77 700 € | 15 000 € (loi Le Meur) | 77 700 € |
| Régime réel | Charges réelles | Amortissement + charges | Amortissement + charges | Amortissement + charges |
| Statut | Particulier | LMNP ou LMP | LMNP ou LMP | LMNP ou LMP |
Loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) — réforme fiscale majeure des meublés de tourisme. Applicable depuis le 1er janvier 2025 (revenus 2025 déclarés en 2026), elle aligne la fiscalité des Airbnb / locations courte durée non classés sur celle de la location nue : abattement micro ramené de 50 % à 30 %, plafond de 77 700 € à 15 000 €. Au-delà de 15 000 €, basculement automatique au régime réel. Les meublés classés (1 à 5 étoiles, classement Atout France) et chambres d'hôtes conservent l'abattement 50 % / plafond 77 700 €. Le meublé longue durée loi du 6 juillet 1989 (résidence principale du locataire) garde lui aussi le régime favorable 50 % / 77 700 €. Voir Service-Public.fr F32744.
Le régime réel meublé longue durée reste la pépite fiscale du secteur : vous amortissez le bien (hors terrain) sur 25 à 30 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. Résultat : la base imposable tombe souvent à zéro pendant 10 à 15 ans. Aucun équivalent en bail vide. Nouveauté loi de finances 2025 : pour les LMNP au réel, les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés au calcul de la plus-value de cession, ce qui rapproche le régime de celui du LMP. Le levier reste puissant pendant la détention mais l'avantage à la sortie s'érode.
Attention au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) : il s'applique automatiquement si vos recettes meublées dépassent 23 000 € et plus de 50 % des revenus d'activité du foyer. Cotisations sociales (≈ 35 % via SSI) et fiscalité plus-value pro à la clé.
Mobilier obligatoire : la liste à respecter
Pour qu'un logement soit qualifié de meublé au sens de la loi Alur, il doit comporter 11 éléments minimum (décret du 31 juillet 2015) : literie complète, dispositif d'occultation des fenêtres dans la chambre, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment freezer ≤ -6 °C, vaisselle suffisante, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien.
Si un seul élément manque, le bail peut être requalifié en bail vide par un juge, avec restitution du surplus de loyer.
État des lieux : même rigueur, plus de détails en meublé
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire dans les deux cas, à annexer au bail. En meublé, il doit inclure un inventaire détaillé du mobilier (état, marque, valeur estimée) sous peine de ne pouvoir retenir aucune dégradation sur le mobilier au départ du locataire.
Notre modèle de bail meublé intègre l'inventaire mobilier complet et l'état des lieux pré-formaté. Pour le vide, optez pour le modèle de bail vide loi Alur avec annexes obligatoires (DPE, ERP, notice d'information).
Plafonnement des loyers et IRL
Les deux régimes sont soumis :
- À l'IRL (Indice de Référence des Loyers) pour la révision annuelle
- Au plafonnement des loyers dans les zones tendues (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc.)
- À l'encadrement à la relocation : pas de hausse libre entre deux locataires en zone tendue
Le meublé n'échappe pas à ces règles : il bénéficie simplement d'un complément de loyer "meublé" justifié par les prestations supplémentaires (généralement +10 à +15 % vs équivalent vide).
Quel choix pour quel profil ?
- Studio ou T1 en centre-ville étudiant : meublé, sans hésiter (turnover, fiscalité)
- T2 jeune actif en métropole : meublé si le quartier le justifie, sinon vide pour stabilité
- T3/T4 familial : vide quasi systématiquement
- Investisseur visant le long terme avec amortissement : meublé en LMNP au réel
- Bailleur qui veut zéro gestion : vide, locataire stable, comptabilité simplifiée
Le bon réflexe pour la suite
Quel que soit votre choix, la qualité du bail signé conditionne 80 % des litiges futurs. Plutôt qu'un PDF générique trouvé en ligne, partez d'un modèle conforme loi Alur 2026 et remplissez-le en 5 minutes avec l'IA d'iFillPDF : choisissez entre bail meublé ou bail vide, tapez les infos clés, signez électroniquement et envoyez. Annexes (DPE, ERP, état des lieux, inventaire) générées automatiquement.