Bail meublé vs bail vide : comparatif locatif 2026 (durée, charges, fiscalité)

Vous mettez un logement en location et vous hésitez entre meublé et vide. Ce n'est pas un détail de rédaction : le choix engage la durée du bail, le préavis que vous devrez accepter, le montant du dépôt de garantie, le régime fiscal de vos loyers pendant des années, et jusqu'à la liste des équipements que vous devrez fournir. Les deux régimes relèvent de la même loi — la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — mais de titres différents, avec des règles qui ne se recoupent que partiellement. Voici le comparatif complet, article par article.

Le tableau de synthèse

Tout le reste de l'article détaille les lignes de ce tableau et les cas qui s'en écartent.

Durée et reconduction : le vrai marqueur de différence

Le bail vide engage sur trois ans quand le bailleur est un particulier, une indivision ou une SCI familiale. Il passe à six ans dès lors que le bailleur est une personne morale ordinaire. À l'échéance, il se reconduit tacitement pour la même durée si personne ne donne congé. Une durée inférieure stipulée au contrat n'a aucun effet : le juge requalifie au minimum légal.

Le bail meublé est conclu pour un an, reconductible tacitement. Sa déclinaison étudiante dure neuf mois, cale sur l'année universitaire, et présente une particularité décisive : elle ne se reconduit pas tacitement. Le bail s'éteint à son terme, sans congé à donner. Pour un studio proche d'un campus, c'est un outil de gestion précieux — mais il suppose que le locataire justifie effectivement d'un statut d'étudiant.

Existe aussi le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018 : un à dix mois, non renouvelable et non reconductible, réservé à un locataire en formation, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en mission temporaire ou en mutation professionnelle. Sa singularité : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. C'est un troisième régime, à ne pas confondre avec le meublé classique.

Conséquence pratique : le meublé tourne, le vide stabilise. Sur un studio en hypercentre, la rotation est structurelle et le bail d'un an y colle naturellement. Sur un T3 familial en périphérie, chaque relocation coûte cher en vacance, en état des lieux et en frais de recherche : la durée longue du bail vide protège votre rendement.

Préavis : l'asymétrie qui compte

Côté locataire, le préavis est d'un mois en meublé, quelles que soient les circonstances. En vide, il est de trois mois, réduit à un mois dans une série de situations limitativement énumérées : logement situé en zone tendue, obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile constaté par certificat médical, bénéficiaire du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés, attribution d'un logement social. Le locataire doit mentionner le motif dans sa lettre de congé et en justifier ; à défaut, le préavis reste de trois mois.

Côté bailleur, le congé se donne six mois avant l'échéance en vide, trois mois en meublé, et uniquement pour l'un des trois motifs admis : reprise pour habiter ou loger un proche du cercle défini par la loi, vente du logement, ou motif légitime et sérieux — impayés répétés, troubles de voisinage caractérisés, défaut d'assurance. Le congé pour vente en bail vide ouvre au locataire un droit de préemption ; ce droit n'existe pas dans le meublé.

Dernier point souvent ignoré : le congé donné au locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire est soumis à une obligation de relogement, sauf si le bailleur lui-même remplit les conditions d'âge et de ressources. La règle vaut dans les deux régimes.

Dépôt de garantie, restitution et retenues

Le plafond légal est de un mois de loyer hors charges en vide et de deux mois en meublé. Il ne se révise pas en cours de bail, même si le loyer est indexé.

La restitution obéit au même calendrier dans les deux cas : un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il révèle des dégradations. Passé ce délai, le solde est majoré de plein droit — la loi prévoit une pénalité proportionnelle au loyer par mois de retard entamé.

Toute retenue doit être justifiée par une pièce : devis, facture, constat. Une somme retenue « au cas où » est irrégulière. En meublé, la retenue portant sur du mobilier n'est possible que si l'inventaire d'entrée décrit précisément l'élément et son état. Un inventaire qui se contente de « 1 canapé » ne permet pas de retenir quoi que ce soit sur un canapé taché : il faut avoir noté l'état, et idéalement l'avoir photographié.

Charges : provision ou forfait

En bail vide, les charges récupérables — celles listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 — fonctionnent obligatoirement en provisions mensuelles avec régularisation annuelle. Vous devez communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, le décompte par nature de charges et le mode de répartition. Les pièces justificatives doivent rester consultables pendant six mois.

En bail meublé, vous avez le choix. Soit le même mécanisme de provisions régularisées, soit un forfait de charges non régularisable, versé en même temps que le loyer. Le forfait simplifie considérablement la gestion : plus de décompte, plus de justificatifs à tenir. Mais il doit être fixé à un montant qui ne soit pas manifestement disproportionné au regard des charges réelles. Sous-évalué, il est à votre charge ; surévalué, il est contestable et vous expose à un remboursement.

Le forfait est également ouvert en colocation, y compris en location vide, lorsque le bail est unique et que la loi le permet — c'est une exception utile à connaître pour les colocations meublées, où le suivi individuel des charges est un cauchemar administratif.

Le mobilier obligatoire : la liste qui décide de tout

Un logement n'est pas « meublé » parce que vous y avez laissé un canapé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments d'ameublement d'un logement meublé et elle est cumulative :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur, et congélateur — ou compartiment permettant de descendre à une température au plus égale à −6 °C ;
6. Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table ;
9. Sièges ;
10. Étagères de rangement ;
11. Luminaires ;
12. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Le texte parle de « meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d'y vivre en y apportant seulement ses effets personnels ». C'est le critère de fond. Si un élément manque, ou s'il est en nombre manifestement insuffisant pour le nombre d'occupants, le locataire peut demander au juge la requalification du bail en location vide : durée portée à trois ans, préavis bailleur à six mois, dépôt de garantie ramené à un mois avec restitution du surplus, et régime fiscal potentiellement remis en cause.

Le risque n'est pas théorique. Il se matérialise typiquement au moment d'un congé donné par le bailleur : le locataire conteste, et le juge examine l'inventaire. D'où l'importance de l'annexe d'inventaire, détaillée plus loin.

Fiscalité : le vrai levier de décision

C'est ici que les deux régimes divergent le plus, parce qu'ils relèvent de catégories d'imposition différentes.

Location vide : revenus fonciers

Les loyers d'un logement nu sont des revenus fonciers. Deux régimes :

• Le micro-foncier s'applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts annuels restent sous le plafond légal. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de toutes vos charges. Aucune comptabilité à tenir, mais aucune charge réelle déductible.
• Le régime réel devient obligatoire au-delà du plafond, et reste accessible sur option. Vous déduisez les charges effectives : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, frais de gestion, et surtout les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Un déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global dans la limite annuelle fixée par la loi, la fraction issue des intérêts d'emprunt restant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Ce qu'il faut retenir : en location vide, vous ne pouvez pas amortir le bien. Vous déduisez ce que vous dépensez, rien de plus.

Location meublée : bénéfices industriels et commerciaux

Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal. Les loyers relèvent des BIC, ce qui change tout.

• Le micro-BIC ouvre un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite d'un plafond de recettes nettement plus élevé que celui du micro-foncier.
• Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir. C'est le point décisif : le bâti (hors valeur du terrain, non amortissable) et le mobilier sont passés en amortissement sur leurs durées d'usage respectives. La conséquence pratique est qu'un bien meublé au réel dégage souvent, pendant de longues années, un résultat fiscal nul ou quasi nul alors même que la trésorerie est positive. L'amortissement non utilisé n'est pas perdu : il est reporté sans limitation de durée, dans les conditions prévues par la loi.

Deux nuances importantes à connaître avant de se décider.

La location meublée de tourisme n'est plus traitée comme la location meublée de longue durée. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a rapproché la fiscalité des meublés de tourisme non classés de celle de la location nue : abattement micro-BIC ramené à 30 % et plafond fortement abaissé. Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes conservent un traitement plus favorable. Si votre projet est une location courte durée de type plateforme, ne raisonnez pas avec les chiffres du meublé longue durée — voyez notre guide dédié aux mentions obligatoires de la location saisonnière.

L'amortissement pratiqué influence désormais la plus-value de cession. Pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, la loi de finances pour 2025 a prévu la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière, avec des exceptions. L'avantage reste très net pendant la détention, mais il n'est plus intégralement acquis à la sortie. C'est un paramètre à intégrer si votre horizon est une revente à moyen terme.

Enfin, le passage au statut de loueur en meublé professionnel n'est pas un choix mais une conséquence : il s'impose lorsque les recettes annuelles de l'activité dépassent un seuil légal et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Les deux conditions sont cumulatives. Le statut professionnel emporte affiliation sociale et un régime de plus-values professionnelles : il se prépare, il ne se subit pas. Un point avec un expert-comptable s'impose dès que vous approchez du seuil.

Diagnostics et annexes : ce qui doit être joint au bail

Les deux régimes exigent une notice d'information relative aux droits et obligations des parties, ainsi qu'un dossier de diagnostic technique annexé au contrat. Ce dossier comprend selon les cas :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, recul du trait de côte) ;
• le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949 ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz lorsque l'installation a plus de quinze ans ;
• l'état mentionnant l'absence ou la présence d'amiante dans les conditions prévues par la réglementation ;
• le cas échéant, l'information sur la présence de mérule dans les zones concernées.

S'y ajoutent la mention de la surface habitable, la référence au dernier loyer appliqué au locataire précédent lorsque la règle s'applique, et, en copropriété, les extraits du règlement relatifs à la destination de l'immeuble et à la jouissance des parties communes.

Le DPE mérite une vigilance particulière. Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores, par paliers successifs selon la classe. Un logement concerné n'est plus « décent » au sens de la loi, ce qui expose le bailleur à une action du locataire en réalisation de travaux et, potentiellement, à une suspension du loyer. Vérifiez la classe de votre bien avant de rédiger le bail, quel que soit le régime choisi : la contrainte est identique en meublé et en vide.

L'état des lieux et l'inventaire : la pièce qui vous protège

L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire dans les deux régimes, établi contradictoirement, en autant d'exemplaires que de parties, et annexé au bail. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état — vous ne pourrez rien lui reprocher à la sortie.

En meublé, l'état des lieux doit s'accompagner d'un inventaire et d'un état détaillé du mobilier. « Détaillé » n'est pas une formule de style : pour chaque élément, notez la nature, la quantité, la marque ou le modèle quand c'est pertinent, et surtout l'état constaté avec une échelle explicite (neuf / bon état / état d'usage / usagé). Photographiez et datez. Un inventaire précis remplit deux fonctions : il conditionne toute retenue sur le dépôt de garantie pour dégradation mobilière, et il constitue votre preuve que le logement satisfaisait bien à la liste réglementaire des équipements le jour de l'entrée.

Nos modèles prêts à remplir couvrent les deux cas : le modèle de bail meublé intègre l'annexe d'inventaire, le modèle de bail vide loi Alur intègre les annexes obligatoires, et les états des lieux d'entrée et de sortie se remplissent pièce par pièce.

Encadrement des loyers et révision

Les deux régimes sont logés à la même enseigne sur ce terrain.

La révision annuelle n'est possible que si une clause de révision figure au bail. Elle s'indexe sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE, en retenant l'indice du trimestre de référence indiqué au contrat. La révision doit être demandée dans l'année qui suit la date convenue, à défaut de quoi elle est réputée abandonnée pour l'année écoulée.

Dans les communes appliquant l'encadrement des loyers, le loyer de base ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour la catégorie du logement. Un complément de loyer reste possible, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles au regard des logements de même catégorie. Le fait d'être meublé n'est pas en soi une caractéristique exceptionnelle justifiant un complément : les loyers de référence sont d'ailleurs publiés séparément pour le meublé et le non meublé. Enfin, dans les zones tendues, la règle de plafonnement du loyer à la relocation limite la hausse entre deux locataires successifs.

Quel régime pour quel profil

• Studio ou T1 en secteur étudiant ou en centre-ville : meublé. La rotation est de toute façon rapide, le bail d'un an y correspond, la demande locative existe et le régime BIC est fiscalement avantageux.
• T2 destiné à de jeunes actifs en métropole : les deux se défendent. Le meublé se relouera plus vite mais demandera plus de gestion et un renouvellement régulier du mobilier ; le vide vous laissera tranquille trois ans.
• T3 ou T4 familial : vide, presque systématiquement. Une famille arrive avec ses meubles et cherche à s'installer durablement. Meubler serait un investissement à fonds perdu.
• Investisseur au réel cherchant à neutraliser l'imposition des loyers : meublé, avec accompagnement comptable dès le départ. L'amortissement se calcule par composants et une comptabilité BIC ne s'improvise pas.
• Bailleur qui veut la gestion la plus légère possible : vide au micro-foncier. Un locataire stable, une déclaration en deux lignes, pas d'inventaire, pas de mobilier à remplacer.
• Logement en zone touristique : ne raisonnez pas par analogie avec le meublé longue durée. Le régime fiscal, les obligations déclaratives en mairie et les règles de changement d'usage constituent un dossier à part entière.

Questions fréquentes

Peut-on transformer un bail vide en bail meublé en cours de location ? Pas par simple avenant. Changer de régime revient à changer de contrat : il faut mettre fin au bail existant dans les formes et les délais prévus, puis conclure un nouveau bail meublé. Meubler le logement en cours de bail vide ne modifie pas le régime applicable et ne réduit ni la durée ni le préavis.

Le locataire peut-il obtenir la requalification d'un meublé en location vide ? Oui, si le logement ne satisfait pas à la liste réglementaire des équipements, ou si les éléments présents sont manifestement insuffisants pour permettre d'y vivre en n'apportant que ses effets personnels. Le juge apprécie in concreto. Les conséquences sont lourdes : durée de trois ans, préavis de six mois pour le bailleur, dépôt de garantie ramené à un mois avec restitution de la différence.

Peut-on louer meublé une résidence secondaire à un locataire qui en fera sa résidence principale ? Ce qui compte est l'usage que le locataire fait du logement, pas la qualification que vous donnez au bien. Si le logement devient la résidence principale du locataire, le titre I bis de la loi de 1989 s'applique de plein droit, avec toutes ses règles impératives. Un bail « code civil » ne peut pas être utilisé pour y échapper.

Le forfait de charges peut-il être révisé ? Il peut être indexé dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer, si le bail le prévoit. En revanche il ne peut pas faire l'objet d'une régularisation : c'est précisément sa définition. Si vous constatez qu'il est très en dessous des charges réelles, il faudra attendre le renouvellement du bail pour le corriger.

Quel régime pour une colocation ? Les deux fonctionnent, mais le meublé domine en pratique parce que les colocataires arrivent rarement avec un mobilier commun. Deux montages possibles : un bail unique signé par tous, généralement assorti d'une clause de solidarité, ou des baux individuels par chambre avec jouissance des parties communes. Le bail unique simplifie la gestion locative mais fait porter le risque d'impayé sur le groupe ; les baux individuels isolent le risque mais multiplient les états des lieux.

Le dépôt de garantie de deux mois est-il obligatoire en meublé ? Non, c'est un plafond, pas un montant imposé. Vous pouvez demander moins, ou ne rien demander. En revanche vous ne pouvez pas dépasser deux mois de loyer hors charges, et vous ne pouvez pas exiger de dépôt du tout dans un bail mobilité.

Faut-il un garant dans les deux cas ? Rien ne l'impose, mais le cautionnement est de pratique courante. Attention à une règle qui piège de nombreux bailleurs : vous ne pouvez pas cumuler un cautionnement avec une assurance couvrant les impayés de loyer, sauf dans les cas prévus par la loi, notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Le modèle d'acte de cautionnement solidaire reprend les mentions manuscrites et informations exigées.

Ce qu'il faut retenir

Le meublé et le vide ne s'opposent pas sur la qualité du logement mais sur le modèle de gestion. Le meublé achète un avantage fiscal et un loyer supérieur au prix d'une rotation plus rapide, d'un mobilier à entretenir et d'une exigence documentaire beaucoup plus forte. Le vide achète la tranquillité au prix d'une fiscalité plus rugueuse et d'un engagement long.

Une fois le choix arrêté, la qualité du contrat fait le reste : la très grande majorité des litiges locatifs se joue sur une annexe manquante, un inventaire trop vague ou un état des lieux bâclé. Partez d'un modèle à jour plutôt que d'un PDF trouvé au hasard, remplissez-le, faites-le signer, et conservez l'ensemble des annexes avec le bail. Pour la suite de la relation locative, la quittance de loyer se génère en quelques secondes, et notre guide du mandat de gestion locative détaille ce que vous pouvez déléguer et à quel prix.