Vous achetez ou vendez un bien et l'agent vous propose de signer une promesse ; le notaire d'en face préfère un compromis. Les deux engagent les parties, mais pas du tout de la même façon. Voici la vraie différence et le bon choix selon votre situation.
L'essentiel en une phrase
Promesse unilatérale de vente (PUV) = le vendeur s'engage seul à vendre, l'acheteur a une option. Compromis (ou promesse synallagmatique) = les deux parties s'engagent réciproquement à conclure.
Le compromis vaut vente au sens du Code civil (art. 1589). Le refus d'aller au bout déclenche des sanctions lourdes. La promesse, elle, laisse une porte de sortie à l'acheteur moyennant une indemnité. Le Conseil supérieur du notariat (Notaires.fr) résume ainsi la nuance : la PUV vous donne une option d'achat, le compromis acte un accord ferme sur la chose et le prix. C'est aussi pour cela que les notaires recommandent souvent la PUV pour les opérations longues (financement complexe, permis de construire) et le compromis pour les ventes simples entre particuliers.
Promesse unilatérale de vente : comment ça marche
Le vendeur promet de vendre à l'acheteur, à un prix fixé, pendant une durée déterminée (généralement 2 à 4 mois). En contrepartie, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation de 5 à 10 % du prix de vente.
Pendant la durée d'option, le vendeur ne peut pas vendre à un autre. L'acheteur, lui, lève l'option quand il veut signer définitivement (ou laisse expirer le délai s'il renonce). En cas de renoncement :
- L'indemnité reste acquise au vendeur
- Sauf si une condition suspensive du contrat n'est pas remplie (refus de prêt, par exemple)
La PUV signée sous seing privé (sans notaire) doit être enregistrée au service des impôts (SIE) dans les 10 jours sous peine de nullité absolue (art. 1589-2 du Code civil, ex-1840-A CGI). Droit fixe d'enregistrement : 125 € à la charge de l'acheteur sauf clause contraire. Cette formalité ne s'impose pas :
- Pour la PUV reçue en acte authentique par notaire (l'enregistrement est intégré).
- Pour le compromis (promesse synallagmatique), qui peut rester sous seing privé sans enregistrement.
- Pour les PUV d'une durée supérieure à 18 mois, qui doivent obligatoirement passer chez le notaire.
L'oubli des 10 jours est la première cause de nullité des PUV signées en agence — vérifiez toujours le tampon SIE sur l'exemplaire conservé.
Indemnité d'immobilisation : montant, fiscalité, sort en cas d'échec
L'indemnité d'immobilisation est généralement fixée à 5 % à 10 % du prix de vente, séquestrée chez le notaire ou la Caisse des dépôts. Trois cas de figure :
- Vente conclue à terme : l'indemnité s'impute sur le prix de vente comme acompte. Aucune fiscalité spécifique pour le vendeur.
- Renonciation de l'acheteur sans condition suspensive défaillante : l'indemnité reste acquise au vendeur à titre forfaitaire. Imposable comme revenu exceptionnel chez le vendeur (régime des plus-values immobilières si le bien était détenu, ou BNC si récurrent).
- Condition suspensive défaillante (refus de prêt notamment) : restitution intégrale à l'acheteur, sous 21 jours après le constat de défaillance.
Attention au piège du « refus de prêt orchestré » : la jurisprudence constante (Cass. civ. 3e, 12 sept. 2019 ; CA Paris 7 mars 2024) sanctionne l'acheteur qui n'a pas déposé de demande sérieuse de prêt conforme aux paramètres du contrat (taux, durée, montant). Conséquence : la condition suspensive est réputée accomplie, l'indemnité reste acquise au vendeur. Un acquéreur a récemment été condamné à verser 40 000 € à une agence pour rétractation abusive (Cass. com. 2024, articles 1199 et 1240 C. civ.) — preuve que la signature d'une PUV ou d'un compromis n'est jamais un acte anodin.
Compromis : engagement réciproque
Avec le compromis, vendeur et acheteur s'engagent réciproquement : l'un à vendre, l'autre à acheter. Pas d'indemnité d'immobilisation au sens strict, mais un dépôt de garantie (souvent 5 à 10 %) versé chez le notaire ou l'agence.
Si l'acheteur renonce sans motif valable :
- Le vendeur peut forcer la vente en justice (exécution forcée)
- Ou conserver le dépôt à titre de dommages et intérêts
- Ou demander des dommages supplémentaires si le préjudice est plus élevé
Si le vendeur renonce, mêmes sanctions à son encontre, plus une éventuelle indemnité pour l'acheteur.
Délai de rétractation : 10 jours, dans les deux cas
Depuis la loi Macron de 2015 (art. L271-1 CCH), l'acheteur non professionnel d'un logement bénéficie de 10 jours calendaires de rétractation à compter de la notification de l'acte signé. Ce délai s'applique aux deux types d'avant-contrats.
Pendant ces 10 jours, l'acheteur peut renoncer sans motif et sans pénalité : l'intégralité de l'indemnité ou du dépôt lui est restituée. La notification doit se faire par lettre recommandée avec AR ou remise en main propre.
Attention : ce délai ne profite pas au vendeur particulier, qui reste engagé dès la signature.
Conditions suspensives : la sécurité de l'acheteur
Que vous signiez une promesse ou un compromis, prévoyez des conditions suspensives sérieuses :
- Obtention du prêt bancaire (loi Scrivener, art. L313-41 C. conso) : durée 30 à 60 jours, montant et taux maximum précisés
- Absence de servitude ou de droit de préemption urbain (DPU) communal
- Diagnostic technique conforme (DPE, plomb, amiante, termites, ERP)
- Permis de construire purgé ou autorisation d'urbanisme conforme
Si une condition n'est pas remplie dans le délai, l'acte tombe et le dépôt/l'indemnité est restitué.
Fiscalité : qui paie quoi ?
Au stade de l'avant-contrat :
- PUV : 125 € d'enregistrement à la charge de l'acheteur (sauf clause contraire)
- Compromis : aucun frais d'enregistrement obligatoire si signé sous seing privé
Les frais de notaire complets (droits de mutation à titre onéreux, environ 7 à 8 % dans l'ancien) sont dus à la signature de l'acte authentique de vente, pas de l'avant-contrat. L'acheteur les paie quasi systématiquement.
Côté vendeur : l'imposition de la plus-value immobilière (résidence secondaire ou locatif) se calcule à la signature de l'acte définitif, avec abattement pour durée de détention.
Notaire vs agent immobilier : qui rédige ?
Vous pouvez signer un avant-contrat chez le notaire (acte authentique) ou sous seing privé (à l'agence ou entre particuliers). Différences pratiques :
- Acte notarié : sécurité juridique maximale, vérifications cadastrales et urbanisme faites en amont, coût ≈ 200 à 400 €
- Sous seing privé : gratuit ou inclus dans la commission d'agence, mais aucune vérification de fond. À éviter pour les biens complexes (copropriété récente, terrain à bâtir, indivision)
Recommandation pratique : pour un appartement standard en copropriété établie, le compromis sous seing privé à l'agence reste sûr si l'agent est sérieux. Pour un terrain, une maison à rénover, un bien en SCI ou un viager, passez par le notaire.
Quel choix selon votre situation ?
| Profil | Privilégier |
|---|---|
| Acheteur encore hésitant ou en montage financier complexe | Promesse (option de sortie) |
| Vendeur qui veut sécuriser et bloquer rapidement | Compromis |
| Bien rare, plusieurs acheteurs intéressés | Compromis (engagement ferme) |
| Achat avec revente d'un autre bien en cours | Promesse longue (4 mois) |
| Marché tendu, vendeur en position de force | Compromis |
Le bon réflexe pour la suite
Signer un avant-contrat, c'est figer pour 2 à 4 mois un projet à 6 chiffres. La rédaction doit être impeccable : clauses suspensives chiffrées, annexes complètes (diagnostics, règlement de copropriété, PV d'AG des 3 dernières années), notification du délai Macron en bonne et due forme. Pour gagner du temps, partez d'un modèle conforme et faites-le compléter par l'IA : importez l'estimation, le DPE, l'identité des parties, et obtenez un avant-contrat prêt à signer en 10 minutes via iFillPDF dédié aux agents immo.