Promesse de vente vs compromis : la vraie différence (et laquelle choisir)

Vous achetez ou vendez un bien et l'agent vous propose de signer une promesse ; le notaire d'en face préfère un compromis. Les deux figent le prix, les deux ouvrent le même délai de rétractation, les deux se signent souvent en une heure autour d'une table. Mais l'un des deux vous engage à acheter, et l'autre non. Cette différence-là ne se rattrape pas après signature.

L'essentiel en trois lignes

Promesse unilatérale de vente (PUV) : le vendeur s'engage seul à vendre pendant une durée déterminée. L'acheteur, lui, dispose d'une option — il peut la lever ou la laisser expirer, en perdant l'indemnité qu'il a versée.

Compromis de vente (nom courant de la promesse synallagmatique de vente) : les deux parties s'engagent réciproquement. L'article 1589 du Code civil est sans ambiguïté : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Autrement dit : la PUV achète du temps à l'acquéreur contre de l'argent. Le compromis achète de la sécurité au vendeur contre du risque pour l'acquéreur. Tout le reste — délais, diagnostics, conditions suspensives — est quasiment identique dans les deux cas.

Ce qui change vraiment : le tableau

Retenez la ligne la plus lourde de conséquences : l'exécution forcée. Sous compromis, le vendeur qui subit une défection peut saisir le juge pour faire constater que la vente est parfaite (articles 1583 et 1221 du Code civil) et obtenir un jugement qui vaut acte de vente. L'acquéreur récalcitrant se retrouve alors propriétaire — et débiteur du prix — sans l'avoir voulu. Sous PUV, cette arme n'existe pas : la sanction de l'acquéreur qui ne lève pas l'option se limite, sauf clause spécifique, à la perte de l'indemnité d'immobilisation.

Promesse unilatérale de vente : le mécanisme, pas à pas

1. Le vendeur immobilise son bien

Pendant toute la durée d'option, le vendeur s'interdit de vendre à quiconque d'autre, de renégocier ou de retirer le bien du marché. Il ne peut pas non plus rétracter sa promesse : depuis la réforme de 2016, l'article 1124 alinéa 2 du Code civil précise que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire n'empêche pas la formation du contrat promis. C'est un renversement important par rapport à la jurisprudence antérieure, et c'est ce qui rend la PUV réellement protectrice pour l'acquéreur.

2. L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation

En contrepartie de cette immobilisation, l'acquéreur verse une somme séquestrée chez le notaire ou l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle. En pratique, le marché s'est stabilisé autour de 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme n'est pas un acompte : elle rémunère le blocage du bien.

Trois issues possibles :

1. L'option est levée et la vente se conclut → l'indemnité s'impute sur le prix. Elle devient un acompte a posteriori.
2. L'option n'est pas levée, sans qu'aucune condition suspensive n'ait défailli → l'indemnité reste acquise au vendeur, définitivement.
3. Une condition suspensive défaille (refus de prêt, préemption de la mairie, servitude découverte) → l'indemnité est restituée intégralement à l'acquéreur.

3. La formalité qui tue les PUV mal rédigées

C'est le piège le plus coûteux de tout l'avant-contrat immobilier français. L'article 1589-2 du Code civil (issu de l'ancien article 1840-A du CGI) impose que toute promesse unilatérale de vente d'immeuble consentie sous seing privé soit enregistrée au service des impôts dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité.

Il faut bien mesurer la portée :

• La nullité est absolue. Elle peut être invoquée par n'importe laquelle des parties, y compris par celle qui a laissé passer le délai.
• Elle ne se couvre pas par un enregistrement tardif.
• Le droit d'enregistrement dû est un droit fixe (article 680 du CGI), traditionnellement à la charge du bénéficiaire sauf stipulation contraire.

Cette formalité ne s'applique pas :

• à la PUV reçue en acte authentique par un notaire (l'enregistrement est intégré à la formalité fusionnée) ;
• au compromis, qui est une promesse synallagmatique et échappe totalement à l'article 1589-2 ;
• aux promesses portant sur des parts de sociétés immobilières hors champ, où d'autres règles s'appliquent.

Par ailleurs, l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation impose la forme authentique à toute promesse de vente d'immeuble d'une durée supérieure à dix-huit mois consentie par une personne physique, et l'article L. 290-2 y ajoute une indemnité d'immobilisation minimale. Les montages longs (terrain à bâtir sous conditions d'urbanisme, opérations de promotion) passent donc obligatoirement chez le notaire.

Le réflexe à avoir : sur l'exemplaire que vous conservez, cherchez le cachet du service des impôts et sa date. S'il n'y en a pas et que la promesse a été signée en agence il y a plus de dix jours, faites-le constater par écrit immédiatement.

Compromis de vente : engagement réciproque, sanctions symétriques

Sous compromis, le vendeur promet de vendre et l'acquéreur promet d'acheter. La vente est juridiquement formée ; il ne manque plus que sa constatation en la forme authentique et le transfert de propriété qui l'accompagne.

Le dépôt de garantie, souvent lui aussi de 5 à 10 % du prix, n'a pas la même nature que l'indemnité d'immobilisation : il ne rémunère rien, il garantit l'exécution. Il est séquestré et imputé sur le prix le jour de l'acte authentique.

Si l'acquéreur se défile en dehors des cas prévus, le vendeur a le choix entre trois voies :

• Exécution forcée en nature (article 1221 du Code civil) : le juge constate la vente et son jugement est publié au service de la publicité foncière.
• Résolution + dommages et intérêts, généralement chiffrés d'avance par une clause pénale (article 1231-5 du Code civil). Le juge peut modérer ou augmenter une clause pénale manifestement excessive ou dérisoire — c'est un pouvoir d'ordre public.
• Conservation du dépôt si le contrat l'a prévu comme forfait indemnitaire.

Le vendeur défaillant n'est pas mieux loti : l'acquéreur dispose exactement des mêmes armes contre lui, ce qui n'est pas le cas sous PUV où le vendeur, seul engagé, est le seul exposé.

Le délai de rétractation de dix jours : identique dans les deux cas

C'est la source de confusion numéro un. Le délai de rétractation ne dépend pas du type d'avant-contrat : il découle de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et s'applique à tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, dès lors que l'acquéreur est non professionnel.

Les règles à connaître :

• Durée : 10 jours calendaires. Le point de départ est le lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte, ou le lendemain de la remise en main propre lorsque l'acte est signé chez un professionnel qui en assure la remise.
• Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
• L'acquéreur n'a aucun motif à donner et ne supporte aucune pénalité.
• Les sommes versées doivent lui être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (article L. 271-2 CCH).
• Le délai ne court pas tant que l'intégralité des annexes obligatoires n'a pas été notifiée. Une pièce manquante peut rouvrir le droit de rétractation bien après la signature.
• Ce droit ne bénéficie jamais au vendeur particulier, engagé dès la signature.

La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, par remise en main propre contre émargement, ou par lettre recommandée électronique conforme au règlement eIDAS, dont la valeur probante est équivalente. Envoyez toujours votre rétractation par un canal qui vous laisse une preuve de date d'envoi : c'est la date d'expédition, pas de réception, qui compte pour vous.

Conditions suspensives : la vraie protection de l'acquéreur

Le délai de rétractation dure dix jours. Les conditions suspensives, elles, couvrent les deux à trois mois suivants. Ce sont elles qui font la différence entre un projet sécurisé et un projet exposé.

La condition de prêt (loi Scrivener)

Encadrée par les articles L. 313-40 et suivants du Code de la consommation, elle est de droit dès que l'acquéreur finance à crédit : elle est réputée présente même si le contrat est muet. Sa durée ne peut être inférieure à un mois ; la pratique retient 45 à 60 jours.

Pour qu'elle joue, la clause doit chiffrer précisément :

• le montant maximal emprunté ;
• la durée du prêt ;
• le taux d'intérêt maximal hors assurance ;
• le nombre d'offres à solliciter et la date limite de production du refus.

Le piège classique du « refus de prêt de complaisance » : l'article 1304-3 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Un acquéreur qui ne dépose aucune demande, qui la dépose hors des paramètres du contrat (montant supérieur, durée plus courte, taux inférieur au plafond convenu) ou qui sollicite un établissement en sachant le dossier voué au refus est traité comme si le prêt avait été obtenu. Conséquence : il perd son dépôt, et peut être condamné à des dommages et intérêts. Conservez systématiquement les récépissés de dépôt et la lettre de refus motivée de chaque banque.

Les autres conditions à négocier

• Purge du droit de préemption urbain : la déclaration d'intention d'aliéner est adressée à la mairie, qui dispose en principe de deux mois pour se prononcer. Son silence vaut renonciation.
• Absence de servitude non déclarée grevant l'usage du bien (passage, vue, canalisation, cour commune).
• État hypothécaire apuré et mainlevée obtenue avant l'acte authentique.
• Obtention d'une autorisation d'urbanisme purgée de tout recours, quand l'achat suppose des travaux (extension, changement de destination, division). Sur ce point, notre guide du Cerfa 13404 de déclaration préalable détaille les délais et les pièges d'affichage.
• Vente préalable d'un autre bien, quand l'opération est en chaîne. C'est typiquement le cas où la PUV longue est plus confortable que le compromis.

Chaque condition doit porter une date limite de réalisation. Une condition suspensive sans terme est une bombe à retardement : elle laisse le contrat en suspens indéfiniment et se prête à toutes les interprétations.

Les annexes obligatoires : ce qui bloque le départ du délai

Que vous signiez une PUV ou un compromis, l'acte doit être accompagné de son dossier. Tant qu'il est incomplet, le délai de rétractation ne démarre pas — et l'acquéreur conserve une porte de sortie que le vendeur croyait fermée.

Le socle commun :

• Le dossier de diagnostic technique : DPE, amiante, plomb, termites en zone concernée, état de l'installation gaz et électricité de plus de quinze ans, état des risques et pollutions, assainissement non collectif, mesurage Carrez en copropriété.
• Le titre de propriété du vendeur et l'état hypothécaire.
• En copropriété, les documents énumérés par l'article L. 721-2 du CCH : règlement de copropriété et état descriptif de division à jour, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d'entretien de l'immeuble, fiche synthétique, montant des charges du lot, état global des impayés et de la dette du syndicat, et le cas échéant les conclusions du diagnostic technique global.
• L'information sur le montant de la taxe foncière et des charges prévisionnelles.

L'oubli des procès-verbaux d'assemblée générale est de loin l'omission la plus fréquente. Ce sont pourtant eux qui révèlent les travaux votés, les appels de fonds à venir et les litiges en cours du syndicat.

Combien ça coûte, et qui paie

Au stade de l'avant-contrat :

• PUV sous seing privé : droit fixe d'enregistrement, en principe à la charge du bénéficiaire, sauf clause contraire.
• PUV ou compromis en la forme authentique : émoluments de formalité et provision sur frais, une somme modeste au regard des frais d'acquisition et qui viendra en déduction de ceux-ci.
• Compromis sous seing privé : aucun frais d'enregistrement obligatoire.

Les frais d'acquisition — improprement appelés « frais de notaire », dont la plus grande part est constituée des droits de mutation reversés aux collectivités — ne sont dus qu'à la signature de l'acte authentique. Ils sont sensiblement plus élevés dans l'ancien que dans le neuf, et leur taux dépend du département : plusieurs conseils départementaux ont relevé leur part des droits de mutation dans la limite autorisée par la loi de finances pour 2025, avec un régime dérogatoire pour les primo-accédants achetant leur résidence principale. Demandez à votre notaire un chiffrage écrit avant de signer : l'écart d'un département à l'autre n'est plus négligeable.

Côté vendeur, l'imposition de la plus-value immobilière se liquide à l'acte authentique, avec les abattements pour durée de détention et l'exonération de la résidence principale.

Alors, laquelle choisir ?

Un point souvent mal compris : la promesse n'est pas « moins engageante » pour le vendeur, au contraire. C'est lui qui supporte l'asymétrie. Un vendeur en position de force n'a donc aucun intérêt à l'accepter, et un acquéreur fragile a tout intérêt à la demander. La négociation porte alors sur le montant de l'indemnité et sur la durée de l'option : plus l'option est longue, plus l'indemnité se rapproche du haut de la fourchette.

Sous seing privé ou chez le notaire ?

Signer en agence coûte moins cher et va plus vite. Signer chez le notaire vous apporte trois choses que l'agence ne peut pas fournir :

1. La vérification préalable du titre, de l'état hypothécaire, du cadastre et de l'urbanisme, faite avant que vous ne signiez et non après.
2. La force exécutoire de l'acte authentique et sa date certaine.
3. Le devoir de conseil du notaire, engageant sa responsabilité professionnelle.

Notre recommandation pratique : sous seing privé pour un lot de copropriété banal dans un immeuble sans histoire, avec un agent qui maîtrise la rédaction. Chez le notaire dès qu'apparaît l'un de ces mots — terrain, division, indivision, succession, servitude, SCI, viager, travaux, bail en cours, mitoyenneté.

Questions fréquentes

Peut-on transformer une promesse en compromis, ou l'inverse ? Pas par simple avenant sur la nature de l'acte : il faut recontracter. Ce que l'on fait en pratique, c'est signer un nouvel avant-contrat qui annule et remplace le précédent, en reprenant les mêmes annexes. Attention, un nouvel acte rouvre un nouveau délai de rétractation de dix jours au profit de l'acquéreur.

L'acquéreur peut-il se rétracter après les dix jours ? Oui, mais seulement en actionnant une condition suspensive dont la défaillance est établie et documentée dans le délai prévu. Passé ce cadre, il expose son dépôt et, sous compromis, s'expose à une action en exécution forcée.

Le vendeur peut-il se rétracter ? Non. Il est engagé dès sa signature, sous PUV comme sous compromis. Le délai de dix jours de l'article L. 271-1 est réservé à l'acquéreur non professionnel.

Que se passe-t-il si la banque accorde le prêt mais à un taux supérieur au plafond du contrat ? La condition suspensive est défaillie : l'offre reçue ne correspond pas aux caractéristiques stipulées. L'acquéreur peut se retirer et récupérer son dépôt, à condition d'avoir sollicité un financement conforme aux paramètres écrits. D'où l'importance de fixer un taux plafond réaliste au moment de la signature, ni trop bas ni trop haut.

L'indemnité d'immobilisation est-elle négociable ? Entièrement. Elle relève de la liberté contractuelle, sauf pour les promesses de plus de dix-huit mois consenties par une personne physique, où la loi impose un plancher. Un acquéreur qui obtient une durée d'option courte peut légitimement demander une indemnité réduite.

Peut-on signer un avant-contrat immobilier par signature électronique ? Oui pour un acte sous seing privé, dès lors que le procédé permet d'identifier le signataire et de garantir l'intégrité de l'acte (articles 1366 et 1367 du Code civil, règlement eIDAS). Pour un enjeu de ce niveau, visez une signature avancée au minimum. À noter : l'acte authentique électronique obéit à un régime distinct et se signe chez le notaire, sur son propre système. Notre analyse de la signature électronique d'un compromis devant le tribunal détaille ce que les juges regardent en cas de contestation.

Le bon réflexe avant de signer

Un avant-contrat immobilier fige pour deux à quatre mois un engagement à six chiffres. Trois vérifications tiennent en dix minutes et évitent l'essentiel des litiges :

1. Relire à voix haute les conditions suspensives en vérifiant que chacune porte un montant, un taux et une date.
2. Compter les annexes une par une contre la liste de l'article L. 721-2 si le bien est en copropriété.
3. Noter dans un agenda la date de première présentation de la notification, la fin des dix jours, et chaque échéance de condition suspensive.

Pour la rédaction elle-même, partez d'un document conforme plutôt que d'un fichier récupéré au hasard, et faites remplir les champs répétitifs — identités, régimes matrimoniaux, références cadastrales, surfaces — à partir des pièces que vous avez déjà. Notre éditeur de PDF en ligne permet de compléter un avant-contrat sans réimprimer le dossier. Pour l'étape de signature, sachez ce que vous employez : notre envoi pour signature pose une signature de niveau simple — lien envoyé au signataire, code d'accès facultatif, horodatage de l'envoi, de l'ouverture et de la signature, empreinte SHA-256 du fichier final. Sur un avant-contrat, qui engage des centaines de milliers d'euros et fait courir le délai de rétractation, le niveau attendu est l'avancé, avec vérification d'identité et journal de preuve fourni par un prestataire de services de confiance. Les professionnels de la transaction trouveront leurs modèles sur la page dédiée aux agents immobiliers. Pour la suite du parcours, notre guide des huit points clés du compromis de vente reprend clause par clause ce qu'il faut contrôler avant de poser sa signature.