Le compromis de vente n'est pas une formalité préparatoire : c'est le contrat qui décide de tout. Le prix, les délais, les conditions de sortie, la répartition des frais et la liste de ce que le vendeur vous garantit y sont figés. L'acte authentique qui suivra deux ou trois mois plus tard ne fera que reprendre ces termes devant notaire.
Une fois signé, vous êtes tenus d'aller jusqu'au bout — sauf à actionner une condition suspensive ou à exercer, pour l'acquéreur non professionnel, le délai légal de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Voici les huit points à contrôler ligne par ligne avant de poser votre signature.
Pourquoi le compromis engage plus qu'une promesse
Le compromis est le nom courant de la promesse synallagmatique de vente. L'article 1589 du Code civil pose la règle : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Combinée à l'article 1583, cette règle signifie que la vente est juridiquement formée dès la signature ; le passage chez le notaire ne fait que la constater authentiquement et opérer la publicité foncière.
Conséquence directe : un acquéreur qui se retire hors condition suspensive s'expose à une action en exécution forcée (article 1221 du Code civil). Le juge peut constater la vente et rendre un jugement qui vaut acte. C'est la différence de fond avec la promesse unilatérale, où l'acheteur ne détient qu'une option — nous détaillons cette distinction dans notre comparatif promesse de vente vs compromis.
1. L'identité des parties et la désignation exacte du bien
Le compromis doit identifier les parties sans ambiguïté : état civil complet, date et lieu de naissance, profession, adresse, régime matrimonial ou situation de pacs, et pour une personne morale, forme sociale, capital, numéro d'immatriculation et pouvoirs du signataire.
Le régime matrimonial n'est pas un détail administratif. Sous communauté, l'accord des deux époux est requis pour vendre le logement de la famille (article 215 du Code civil), et le bien acquis pendant le mariage tombe en communauté même si un seul époux signe. Un acquéreur qui finance avec des fonds propres doit faire porter une clause de remploi dans l'acte, faute de quoi la contribution disparaît en cas de séparation.
Côté bien, exigez :
- l'adresse complète et la référence cadastrale (section, numéro de parcelle, contenance) ;
- en copropriété, le numéro de lot et la quote-part de parties communes exprimée en tantièmes ;
- la surface Carrez pour les lots de copropriété de plus de 8 m² ;
- la liste des annexes : cave numérotée, parking, box, jardin privatif, grenier, avec leurs propres numéros de lot.
Une erreur sur une référence cadastrale ou l'oubli d'un lot de cave est une correction facile avant signature ; après, elle impose un acte rectificatif et décale la date de l'acte authentique.
Le contrôle du mesurage Carrez : si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. L'action se prescrit par un an à compter de l'acte authentique — pas du compromis.
2. Le prix, ce qu'il comprend et ce qu'il exclut
Le prix doit être ventilé sans zone grise :
- prix net vendeur ;
- commission d'agence, son montant et surtout qui la supporte (la charge acquéreur augmente mécaniquement l'assiette des droits de mutation si elle est incluse dans le prix, la charge vendeur non) ;
- mobilier et équipements cédés séparément, avec un inventaire chiffré et raisonnable. Cette ventilation est licite et réduit l'assiette des droits, mais une valorisation fantaisiste du mobilier est un classique redressé par l'administration : conservez les factures ou une estimation cohérente avec l'état des biens.
Précisez ensuite le dépôt de garantie, usuellement de 5 à 10 % du prix. Point capital : il doit être séquestré chez le notaire ou chez un agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle avec garantie financière. Ne versez jamais un dépôt directement sur le compte personnel du vendeur : vous perdriez à la fois la garantie de restitution et le mécanisme de séquestre.
3. Les conditions suspensives, chiffrées et datées
Ce sont les seules portes de sortie après les dix jours de rétractation. Une condition suspensive vague ou non datée ne protège personne.
La condition de prêt
Encadrée par les articles L. 313-40 et suivants du Code de la consommation (dispositif dit « loi Scrivener »), elle est de plein droit dès lors que l'acquéreur déclare recourir à un crédit — elle s'applique même si le contrat est silencieux. Sa durée ne peut pas être inférieure à un mois ; retenez 45 à 60 jours pour rester réaliste.
La clause doit mentionner :
| Élément | Pourquoi c'est indispensable |
|---|---|
| Montant maximal emprunté | Une demande d'un montant supérieur peut être jugée non conforme |
| Durée du prêt | Une durée plus courte renchérit la mensualité et provoque un refus « artificiel » |
| Taux maximal hors assurance | C'est le seuil qui définit la défaillance de la condition |
| Nombre d'offres à solliciter | Deux à trois établissements est l'usage |
| Date limite de production du refus | Sans elle, la condition ne s'éteint jamais proprement |
Le piège du refus de complaisance. L'article 1304-3 du Code civil répute la condition accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. Un acquéreur qui ne dépose aucun dossier, qui demande un montant hors des clous ou qui ne produit aucun refus écrit se retrouve traité comme si le prêt avait été obtenu : il perd son dépôt et peut être condamné à des dommages et intérêts. Archivez chaque récépissé de dépôt et chaque lettre de refus motivée.
Un acquéreur qui achète comptant doit signer une mention manuscrite indiquant qu'il renonce au bénéfice de la condition de prêt. Sans cette mention, il conserve la protection légale.
Les autres conditions à faire inscrire
- Renonciation de la commune au droit de préemption urbain : la déclaration d'intention d'aliéner est notifiée à la mairie, qui dispose en principe de deux mois pour se prononcer ; son silence vaut renonciation.
- Absence de servitude non déclarée grevant l'usage (passage, vue, canalisation, cour commune, prospect).
- Situation hypothécaire apurée : mainlevée obtenue et frais de mainlevée à la charge du vendeur.
- Obtention d'une autorisation d'urbanisme purgée du délai de recours si l'achat suppose des travaux ou un changement de destination. Notre guide du Cerfa 13404 détaille l'instruction et l'affichage.
- Absence de préemption du locataire en place, quand le bien est loué et que la vente est faite libre.
- Vente préalable d'un autre bien si l'opération est en chaîne — clause que les vendeurs acceptent rarement, mais qu'il faut demander.
Chaque condition doit porter une date limite de réalisation. C'est cette date, et non la date butoir de l'acte authentique, qui déclenche la restitution du dépôt.
4. Le délai de rétractation de dix jours
L'article L. 271-1 du CCH accorde à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation un délai de dix jours calendaires pour se rétracter, sans motif et sans pénalité.
Ce qu'il faut savoir précisément :
- Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte signé, ou du lendemain de la remise en main propre lorsque l'acte est remis par un professionnel qui en assure la remise contre émargement.
- Si le dixième jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
- Les sommes versées doivent être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (article L. 271-2 CCH).
- Le délai ne démarre pas tant que l'acte n'a pas été notifié avec l'intégralité de ses annexes obligatoires. Une pièce manquante peut donc rouvrir un droit de rétractation que le vendeur croyait éteint.
- Ce droit ne bénéficie jamais au vendeur particulier, engagé dès sa signature.
La notification par lettre recommandée électronique conforme au règlement eIDAS est admise et de plus en plus employée par les notaires. Le point de départ suit la même logique : le lendemain de la première présentation du recommandé électronique dans la boîte du destinataire. Vérifiez vos courriels — dossier indésirable compris — dans les jours qui suivent la signature, et surveillez la notification d'accusé de réception.
Pour vous rétracter, adressez votre décision au notaire ou au vendeur par un canal daté : recommandé postal avec accusé de réception, recommandé électronique, ou remise en main propre contre décharge. C'est la date d'envoi qui vous protège, pas la date de réception.
5. Les diagnostics techniques et l'information énergétique
Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au compromis. Selon l'âge, la localisation et la nature du bien, il comprend :
| Diagnostic | Concerne | Durée de validité usuelle |
|---|---|---|
| DPE | Tout logement | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire avant juillet 1997 | Illimitée si absence constatée |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant 1949 | 1 an si présence, illimitée sinon |
| Termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Gaz et électricité | Installations de plus de 15 ans | 3 ans pour une vente |
| État des risques (ERP) | Toute commune concernée par un plan de prévention | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l'égout | 3 ans |
| Mesurage Carrez | Lots de copropriété > 8 m² | Sans limite, si aucun travaux |
Le point le plus souvent négligé : l'état des risques et pollutions n'est valable que six mois. S'il a été établi au moment de la mise en vente, il sera périmé le jour de l'acte authentique. Faites-le refaire, sinon l'acquéreur pourra invoquer un défaut d'information.
Le DPE est opposable depuis juillet 2021 : ses conclusions engagent la responsabilité du vendeur, qui n'est plus couvert par le caractère purement informatif d'autrefois.
L'audit énergétique en vente de maison individuelle
Un audit énergétique est exigé, en complément du DPE, pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété selon un calendrier progressif par classe : d'abord les classes F et G, puis la classe E depuis 2025, la classe D étant visée à un horizon ultérieur. L'audit est plus complet qu'un DPE : il présente au minimum deux scénarios de travaux — l'un par étapes, l'autre en rénovation performante — avec une estimation des coûts et des aides mobilisables, ainsi que les conditions de ventilation à respecter après travaux. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite.
Le DPE collectif en copropriété
L'obligation de faire réaliser un DPE collectif s'est déployée par paliers selon la taille de la copropriété, les plus petites étant concernées en dernier. Si vous vendez un lot, demandez au syndic la copie du DPE collectif et du plan pluriannuel de travaux : leur absence peut retarder la signature de l'acte authentique et, surtout, masque des appels de fonds à venir.
Le calendrier des interdictions de location
Vendre une passoire thermique reste parfaitement légal. Louer l'est de moins en moins, et cela pèse directement sur la valeur d'un bien acheté pour investir. Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements classés G depuis 2025, puis F à compter de 2028 et E à compter de 2034. Si vous achetez un F ou un G dans une optique locative, budgétez les travaux dès le compromis ou négociez le prix en conséquence.
À noter également : le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité a été abaissé, ce qui améliore mécaniquement le classement de nombreux logements chauffés à l'électricité, sans aucun travaux. Si le DPE de votre bien est antérieur à cette réforme, le faire refaire avant la mise en vente peut être rentable — un saut de classe modifie l'obligation d'audit et la perception de l'acheteur.
6. La date butoir de l'acte authentique
Le compromis fixe une date prévisionnelle de signature chez le notaire, généralement deux à trois mois plus tard. Cette date n'est pas, sauf clause expresse, un terme extinctif : son dépassement n'annule pas automatiquement la vente. Elle sert de repère pour établir qui est en retard et pour déclencher, le cas échéant, une mise en demeure.
Deux clauses utiles à négocier :
- une clause précisant que le dépassement de la date butoir du fait de l'une des parties ouvre droit à une indemnité journalière ou à la clause pénale ;
- une clause de prorogation automatique limitée (quinze ou trente jours) lorsque le retard est imputable à un tiers : purge de préemption, mainlevée, obtention d'un état hypothécaire, délai de la banque.
Prévoyez de la marge si le dossier comporte une succession non liquidée, une mainlevée d'hypothèque, un locataire en place ou un prêt aidé.
7. Jouissance, occupation et remise des clés
Le principe : le transfert de propriété et la remise des clés interviennent à l'acte authentique, contre paiement du prix. Toute variante doit être écrite.
- Occupation du vendeur après la vente : elle suppose une convention d'occupation précaire écrite, avec indemnité, durée ferme et assurance. Sans écrit, vous créez un occupant sans titre chez vous.
- Entrée anticipée de l'acquéreur : à éviter. Si elle est indispensable (travaux urgents), encadrez-la par un prêt à usage écrit, avec état des lieux et assurance dédiée, en rappelant qu'aucun transfert de propriété n'intervient.
- Bien loué : indiquez si la vente est faite libre ou occupée, joignez le bail, le dernier avis d'échéance, l'état des lieux d'entrée et le montant du dépôt de garantie du locataire, qui sera transféré à l'acquéreur.
8. La répartition des frais et des charges
Le compromis doit dire qui paie quoi, faute de quoi le notaire appliquera les usages :
- Frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments, débours) : à la charge de l'acquéreur. Ils sont nettement plus élevés dans l'ancien que dans le neuf, et leur taux varie selon le département, plusieurs conseils départementaux ayant relevé leur part dans la limite autorisée par la loi de finances pour 2025, avec un régime dérogatoire pour les primo-accédants en résidence principale. Demandez un chiffrage écrit à votre notaire avant de signer.
- Commission d'agence : selon le mandat, charge vendeur ou charge acquéreur.
- Frais de mainlevée d'hypothèque : charge vendeur.
- Taxe foncière : la loi la met à la charge du propriétaire au 1er janvier, mais l'usage est de la répartir prorata temporis entre vendeur et acquéreur. Cette répartition doit être écrite dans le compromis, sinon elle ne s'impose pas.
- Charges de copropriété : réparties au prorata, avec la question du fonds de travaux — les sommes versées au fonds restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur, sauf clause contraire à négocier.
- Travaux votés en assemblée générale : précisez qui supporte les appels de fonds relatifs aux travaux votés avant la vente mais appelés après. C'est une source de litige extrêmement fréquente.
Les annexes de copropriété : la liste à cocher
Pour un lot de copropriété, l'article L. 721-2 du CCH énumère les documents à remettre à l'acquéreur. Tant que la liste n'est pas complète, le délai de rétractation ne court pas :
- règlement de copropriété et état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés ;
- procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- carnet d'entretien de l'immeuble ;
- fiche synthétique de la copropriété ;
- montant des charges courantes du lot et des charges hors budget prévisionnel des deux exercices précédents ;
- sommes pouvant rester dues au syndicat par le vendeur, et sommes dont l'acquéreur pourrait être débiteur ;
- état global des impayés de charges et de la dette du syndicat vis-à-vis de ses fournisseurs ;
- le cas échéant, conclusions du diagnostic technique global et projet de plan pluriannuel de travaux.
Les procès-verbaux d'assemblée générale sont la pièce que l'on « oublie » le plus souvent, et pourtant la plus instructive : ils révèlent les travaux votés, les contentieux du syndicat et les tensions de trésorerie.
Questions fréquentes
Le compromis peut-il être signé sans notaire ? Oui, sous seing privé, en agence ou entre particuliers. C'est courant et parfaitement valable. Le notaire apporte en revanche la vérification préalable du titre, de l'urbanisme et de l'état hypothécaire, ainsi qu'un devoir de conseil engageant. Pour un terrain, une indivision, une succession, une SCI ou un bien avec travaux, passez par lui.
Que se passe-t-il si le vendeur refuse de signer l'acte authentique ? L'acquéreur le met en demeure, puis peut demander l'exécution forcée de la vente ou la résolution assortie de dommages et intérêts. La clause pénale du compromis chiffre en général cette indemnité par avance.
Peut-on renégocier le prix après le compromis ? Seulement d'un commun accord, par avenant. Deux exceptions ouvrent une renégociation de droit : un mesurage Carrez inférieur de plus de 5 % à la surface annoncée, et la découverte d'un élément que le vendeur devait révéler et n'a pas révélé.
Le compromis peut-il être signé électroniquement ? Oui pour un acte sous seing privé, si le procédé identifie le signataire et garantit l'intégrité de l'acte (articles 1366 et 1367 du Code civil, règlement eIDAS). Compte tenu de l'enjeu, visez une signature avancée. Notre article sur la valeur d'une signature électronique de compromis devant le tribunal détaille ce que les juges contrôlent en cas de contestation.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ? Non, aucun texte ne l'impose. Il est d'usage et rassure le vendeur, mais son montant se négocie, tout comme sa date de versement.
Quel délai entre compromis et acte authentique ? Deux à trois mois dans un dossier standard, le temps de purger la préemption, d'obtenir l'offre de prêt et le délai de réflexion de onze jours qui l'accompagne, et de réunir les pièces d'état civil et d'urbanisme. Une succession, une mainlevée ou une servitude à régulariser ajoutent facilement plusieurs semaines.
Votre relecture en dix minutes
Avant de signer, relisez le compromis avec cette grille :
- Les identités, régimes matrimoniaux et pouvoirs sont-ils complets ?
- Le bien est-il désigné avec sa référence cadastrale, ses numéros de lot et ses tantièmes ?
- Le prix est-il ventilé entre net vendeur, commission et mobilier ?
- Le dépôt de garantie est-il séquestré chez un professionnel garanti ?
- Chaque condition suspensive porte-t-elle un montant, un taux et une date limite ?
- Les diagnostics sont-ils tous présents, et l'état des risques date-t-il de moins de six mois ?
- Les annexes de copropriété de l'article L. 721-2 sont-elles toutes jointes ?
- La répartition de la taxe foncière, des charges et des travaux votés est-elle écrite ?
Le compromis n'est pas un formulaire : c'est le contrat qui gouverne toute la suite. Une heure de relecture attentive coûte moins cher que trois mois de litige. Pour préparer le document sans réimprimer tout le dossier, notre éditeur de PDF permet de compléter les champs, de vérifier que les annexes sont bien là et de figer la version qui partira à la signature. Sur cette dernière étape, une mise au point s'impose sur un contrat de cette importance : notre envoi pour signature produit une signature de niveau simple — lien, code d'accès facultatif, horodatage de l'envoi, de l'ouverture et de la signature, empreinte SHA-256 du fichier final —, sans certificat ni identité vérifiée par un tiers. Pour un compromis, passez par un prestataire de services de confiance au niveau avancé et téléchargez son journal de preuve le jour même ; notre article sur la valeur juridique d'un compromis signé en ligne explique exactement ce qu'un juge examine. Notre page dédiée aux agents immobiliers regroupe les modèles utilisés en transaction.