Le compromis de vente est l'acte qui scelle un accord entre vendeur et acheteur d'un bien immobilier. Contrairement à une promesse unilatérale, il engage les deux parties. Une fois signé, vous êtes tenus d'aller jusqu'à l'acte authentique — sauf à actionner une clause suspensive ou à respecter le délai légal de rétractation de 10 jours (loi SRU, art. L. 271-1 CCH). Voici les 8 points à vérifier impérativement avant de poser votre signature, à la lumière des recommandations publiées par l'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), les notaires et les courtiers spécialisés (Cafpi, Pretto).
1. L'identité complète des parties et la désignation du bien
Le compromis doit identifier sans ambiguïté le vendeur et l'acheteur (état civil, régime matrimonial, profession), ainsi que le bien : adresse exacte, numéro cadastral, surface Carrez (en copropriété), surface utile et nature des annexes (cave, parking, jardin). Une erreur sur la référence cadastrale peut bloquer la vente plusieurs semaines.
2. Le prix et ses modalités de paiement
Le prix de vente, hors frais de notaire, doit être détaillé : montant net vendeur, commission d'agence (à charge vendeur ou acheteur), répartition. Précisez aussi le dépôt de garantie, généralement entre 5 % et 10 % du prix, séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier. Ce dépôt est imputé sur le prix final ou restitué en cas de rétractation légitime.
3. Les clauses suspensives
Ce sont les conditions qui, si elles ne sont pas remplies, annulent la vente sans pénalité pour l'acheteur. Les plus courantes :
- Obtention d'un prêt immobilier : montant, taux maximum, durée, organisme prêteur (clause Scrivener obligatoire). L'acheteur doit avoir un délai d'au moins 30 jours pour obtenir une offre ferme.
- Absence de servitude grave non mentionnée dans le titre.
- Renonciation de la commune au droit de préemption urbain (DPU).
- Délivrance d'un permis de construire si l'opération comprend une extension projetée.
Chaque clause doit fixer une date limite de réalisation. Sans date, elle est nulle.
4. Le délai de rétractation de 10 jours
La loi SRU accorde à l'acheteur (non professionnel) un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis. Pendant ces 10 jours, l'acheteur peut renoncer sans justification ni pénalité. Ce délai ne s'applique pas au vendeur, qui est engagé dès la signature.
Nouveauté 2026 : la LRE (Lettre Recommandée Électronique) est désormais largement utilisée par les notaires comme alternative juridiquement équivalente à la LRAR papier (eIDAS). Avec une LRE, le délai de 10 jours commence le lendemain de la première présentation du document dans la boîte mail de l'acquéreur — pensez à vérifier vos courriels (et vos spams) après la signature. Si le 10ᵉ jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, le délai est prolongé jusqu'à la fin du premier jour ouvrable suivant. Pour vous rétracter, envoyez votre décision au notaire ou au vendeur par LRAR ou LRE — aucun motif n'est exigé et le dépôt de garantie doit vous être restitué sous 21 jours.
5. Les diagnostics techniques obligatoires (DDT)
Le Dossier de Diagnostic Technique doit être annexé au compromis. Il comprend selon le bien :
- DPE (performance énergétique) — opposable depuis 2021
- Amiante (avant 1997)
- Plomb (avant 1949)
- Termites (zones à risque)
- Gaz et électricité (installations >15 ans)
- Risques naturels et technologiques (état ERP, valable 6 mois seulement — vérifiez qu'il est à jour à la signature ET à l'acte authentique)
- Mérules et radon (selon zone)
- Loi Carrez (copropriété)
Un DPE absent ou périmé peut justifier une annulation ou une réduction de prix.
Audit énergétique obligatoire en 2026 — élargi aux classes E, F et G
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, l'audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison individuelle classée F ou G. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, l'obligation s'est étendue à la classe E (cf. Service-Public.fr). En 2026, cela représente toujours plusieurs millions de logements concernés. L'audit, valable 5 ans, doit contenir :
- L'estimation de performance énergétique avant travaux
- Au minimum deux scénarios de travaux (un par étapes + un en rénovation globale visant la classe B)
- Les coûts estimés et les aides mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ)
- Les conditions de ventilation après travaux
L'audit doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, sous peine de nullité de la promesse pour défaut d'information.
Réforme DPE 2026 — coefficient électricité abaissé
Au 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Conséquence directe : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont sortis du statut de passoire thermique sans aucun travaux. Si le DPE de votre bien date d'avant 2026, il peut être pertinent de le refaire avant la mise en vente — un saut de classe (G→F, F→E, E→D) augmente significativement la valeur perçue et écarte l'obligation d'audit énergétique.
DPE collectif obligatoire en copropriété
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, toutes les copropriétés de moins de 50 lots doivent disposer d'un DPE collectif. Si vous vendez un lot en copropriété, vérifiez que le syndic l'a bien fait réaliser : son absence peut bloquer la signature de l'acte authentique.
Calendrier des interdictions de location (loi Climat & Résilience)
Bien que la vente ne soit pas interdite pour les passoires thermiques (contrairement à une rumeur tenace), la location suit un calendrier strict qui impacte fortement la valeur de revente :
- 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G (déjà en vigueur, ~600 000 logements concernés)
- 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
- 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E
Si vous achetez un bien classé F ou G en 2026 dans une optique d'investissement locatif, prévoyez impérativement les travaux de rénovation énergétique avant l'échéance — ou négociez le prix en conséquence.
6. La date prévisionnelle de signature de l'acte authentique
Le compromis fixe une date butoir (généralement 2 à 3 mois après la signature) pour passer chez le notaire. En cas de retard imputable à l'une des parties, des dommages et intérêts peuvent être réclamés. Prévoyez une marge si vous attendez un prêt ou une succession.
7. Les conditions de remise des clés et de jouissance
Précisez si l'acheteur prend possession du bien le jour de l'acte authentique (cas standard) ou s'il y a un report (par exemple, location-vente ou occupation par le vendeur après signature). Tout occupation post-vente doit faire l'objet d'une convention écrite.
8. La répartition des frais et charges
Le compromis doit indiquer qui paie quoi : frais de notaire (environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), commission d'agence, frais de mainlevée d'hypothèque, taxe foncière au prorata. Les charges de copropriété sont également réparties au prorata temporis.
À noter pour 2026 : depuis le 1ᵉʳ avril 2025, les départements peuvent majorer les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) jusqu'à 5 % au lieu de 4,5 %, ce qui porte les frais de notaire dans l'ancien à environ 7,5 à 8,5 % dans la majorité des départements ayant opté pour la hausse (cette mesure exceptionnelle est prévue pour 3 ans). Demandez à votre notaire un devis chiffré avant la signature — l'écart peut représenter 1 500 € à 3 000 € sur un bien à 300 000 €. Les primo-accédants sont exonérés de cette majoration sous conditions de plafond et d'usage en résidence principale.
Et la signature électronique ?
Le compromis peut être signé sous signature électronique avancée ou qualifiée (eIDAS), à condition que le notaire ou l'agence mandatée propose une solution conforme. iFillPDF permet de remplir le compromis (PDF officiel ou modèle agence), de le faire signer électroniquement, puis de l'archiver avec horodatage. Cela évite les allers-retours postaux et accélère les ventes de 5 à 10 jours en moyenne.
En résumé
Le compromis de vente n'est pas un simple formulaire : c'est un contrat ferme qui détermine les conditions d'exécution de la vente. Faites-vous accompagner par un notaire ou un agent expérimenté, lisez chaque clause à voix haute, et n'hésitez jamais à demander une explication. Une heure investie au moment de la signature évite des mois de litige.