Le Cerfa n° 13406 est le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, abrégé PCMI. C'est un dossier long, avec des rubriques conditionnelles, des renvois croisés et un bordereau de pièces qui décide à lui seul de la recevabilité du dépôt. Une seule pièce manquante déclenche une demande de complément qui suspend le délai d'instruction — et fait perdre plusieurs semaines. Voici le guide rubrique par rubrique, les seuils qui déterminent quel formulaire utiliser, et les erreurs qui reviennent le plus souvent.
Avant tout : est-ce bien le bon formulaire ?
Le 13406 s'applique à la maison individuelle et à ses annexes. Trois autres cas de figure appellent un autre document, et se tromper de formulaire fait perdre le délai d'instruction entier.
Vous relevez du 13406 si vous construisez une maison individuelle neuve, si vous étendez une maison existante au-delà des seuils réglementaires, si vous édifiez une annexe importante (garage, dépendance, véranda, piscine couverte de plus de 1,80 mètre de hauteur), ou si votre projet comprend des démolitions accompagnant la construction.
Vous relevez de la déclaration préalable (Cerfa 13404) si votre projet reste sous les seuils. Notre guide du Cerfa 13404 détaille cette procédure allégée.
Vous relevez d'un autre formulaire si votre projet porte sur un immeuble collectif, un établissement recevant du public, un local d'activité, ou s'il s'agit d'un permis d'aménager pour un lotissement avec équipements communs.
Les seuils qui font basculer en permis de construire
C'est le point qui génère le plus de confusion, parce que la règle comporte trois étages.
Le seuil de principe : une extension créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol relève du permis de construire ; en deçà, une déclaration préalable suffit.
Le seuil relevé en zone urbaine : dans les zones urbaines d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme, ce seuil est porté à 40 m². Une extension de 30 m² peut donc relever de la simple déclaration préalable — à condition d'être en zone U du PLU.
L'exception qui annule le relèvement : lorsque l'extension porte la surface de plancher ou l'emprise au sol totale de la construction au-delà de 150 m², le permis de construire redevient obligatoire, même en zone urbaine et même pour une extension comprise entre 20 et 40 m². C'est le piège classique de l'extension de 25 m² sur une maison de 135 m².
Vérifiez donc trois choses avant de choisir votre formulaire : la surface créée, la zone du PLU, et la surface totale après travaux.
Permis de construire ou déclaration préalable : ce qui change vraiment
| Critère | PCMI — Cerfa 13406 | Déclaration préalable — Cerfa 13404 |
|---|---|---|
| Seuil de surface | Au-delà de 20 m², ou de 40 m² en zone U du PLU | En deçà de ces seuils |
| Retour au permis | Obligatoire si le total après travaux dépasse 150 m² | Sans objet |
| Délai d'instruction de droit commun | 2 mois | 1 mois |
| Bordereau de pièces | Pièces PCMI | Pièces DP |
| Recours à l'architecte | Obligatoire au-delà de 150 m² pour un particulier, toujours pour une personne morale | Sans objet |
| Attestation environnementale (neuf à usage d'habitation) | Exigée | Sans objet |
| Affichage sur le terrain | Obligatoire | Obligatoire |
| Délai de recours des tiers | 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu | 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu |
Rubrique par rubrique
Identité du demandeur
Particulier ou personne morale. Pour un particulier : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse complète et coordonnées. En cas de co-demandeurs — couple, indivision, associés d'une SCI —, l'identité de chacun doit figurer sur la page prévue à cet effet, et tous doivent signer.
Point de vigilance : si vous n'êtes pas propriétaire du terrain, vous devez pouvoir justifier de votre qualité pour déposer la demande — promesse de vente, autorisation écrite du propriétaire, mandat. L'administration ne vérifie pas la propriété, mais l'engagement du demandeur porte précisément sur ce point, et un tiers lésé pourra contester le permis sur ce fondement.
Le terrain
Adresse exacte, références cadastrales (préfixe éventuel, section, numéro de parcelle) et superficie totale. Si le projet s'étend sur plusieurs parcelles contiguës, listez-les toutes.
Vérifiez vos références sur le service public de consultation du cadastre. L'erreur de section ou de numéro de parcelle est l'une des causes les plus fréquentes de demande de pièce complémentaire, et elle est d'autant plus pénible qu'elle se corrige en trente secondes une fois repérée — mais fait perdre plusieurs semaines si elle passe le dépôt.
Renseignez également si le terrain est issu d'une division, s'il est situé dans un lotissement, et si un certificat d'urbanisme a été délivré. Ces informations conditionnent des règles applicables au projet.
Le projet et les surfaces
Cochez la nature des travaux, puis décrivez le projet en quelques lignes concrètes : nombre de niveaux, surface de plancher créée, annexes, piscine, démolitions éventuelles. Une description précise fait gagner du temps à l'instructeur et réduit le risque de demande d'éclaircissement.
Trois surfaces sont demandées, et elles ne se confondent pas :
| Notion | Définition | Piège fréquent |
|---|---|---|
| Surface de plancher | Somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée au nu intérieur des murs de façade, après déductions réglementaires | Les combles de moins de 1,80 m ne comptent pas ; les épaisseurs de murs extérieurs non plus |
| Emprise au sol | Projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus | Un débord de toiture significatif compte dans l'emprise mais pas dans la surface de plancher |
| Surface taxable | Base de calcul de la taxe d'aménagement, avec ses propres règles de décompte | Elle peut différer de la surface de plancher, notamment sur les annexes et les stationnements couverts |
Un garage fermé compte en surface de plancher et en emprise. Une terrasse de plain-pied ne compte ni dans l'une ni dans l'autre. Un carport ouvert compte en emprise au sol mais pas en surface de plancher. Une piscine non couverte compte en emprise au sol. Ces distinctions déterminent à la fois le formulaire applicable, l'obligation de recourir à un architecte et le montant de la taxe : prenez le temps de les poser proprement, plan en main.
Indiquez enfin la destination et la sous-destination des constructions au sens du Code de l'urbanisme — pour une maison, il s'agira de l'habitation, sous-destination logement.
Législations connexes
Cette rubrique déclenche les consultations extérieures. Cochez si le terrain se situe en site classé ou inscrit, dans le périmètre de protection d'un monument historique, en site patrimonial remarquable, en zone Natura 2000, dans un parc national ou régional, ou dans tout secteur soumis à une servitude particulière.
Une réponse positive allonge le délai d'instruction et fait intervenir un service extérieur, au premier rang duquel l'architecte des Bâtiments de France. Ne cochez pas au hasard : renseignez-vous auprès du service urbanisme, qui connaît les périmètres applicables sur la commune. Une déclaration inexacte sur ce point fragilise durablement le permis.
Participation aux équipements publics
Souvent sans objet pour une maison individuelle. La rubrique concerne les projets situés dans une zone d'aménagement concerté ou couverts par un projet urbain partenarial. Interrogez la mairie si vous avez un doute.
Engagement et signature
La dernière rubrique comporte l'engagement du demandeur à respecter les règles d'urbanisme applicables, avec date et signature. Sans signature de tous les demandeurs, le dossier est irrecevable. Sur un dépôt numérique, c'est la signature portée sur le formulaire lui-même qui compte : ne vous fiez pas au fait d'être connecté au guichet.
Le recours à l'architecte : la règle qui recale le plus de dossiers
Le principe posé par la loi sur l'architecture est simple : le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural faisant l'objet d'une demande de permis de construire.
Une dérogation existe pour la personne physique qui construit ou fait construire pour elle-même, en dessous d'un seuil de surface fixé par décret. Ce seuil est de 150 m² de surface de plancher. Au-delà, l'architecte est obligatoire ; il l'est également si les travaux portent la construction existante au-delà de ce seuil.
Deux points font trébucher beaucoup de projets :
- La dérogation ne bénéficie qu'aux personnes physiques. Une SCI, même strictement familiale, est une personne morale : le recours à l'architecte s'impose à elle quelle que soit la surface. C'est un motif de refus fréquent sur des projets familiaux montés en société pour des raisons patrimoniales.
- Le seuil s'apprécie sur le total après travaux, pas sur la surface créée. Ajouter 20 m² à une maison de 140 m² fait franchir le seuil.
Si un architecte intervient, ses coordonnées et son numéro d'inscription à l'ordre doivent figurer au dossier.
Les pièces à joindre : le bordereau PCMI
Le formulaire est accompagné d'un bordereau qui liste les pièces à fournir, numérotées PCMI. Cochez chaque pièce fournie sur le bordereau : c'est ce document que l'instructeur utilise pour vérifier la complétude.
Le socle commun à tout dossier de maison individuelle :
- PCMI 1 — Plan de situation du terrain. Il localise la parcelle dans la commune. Une extraction cartographique avec l'échelle et l'orientation suffit.
- PCMI 2 — Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier. Coté dans les trois dimensions. Il doit faire apparaître les limites de parcelle, les constructions existantes et projetées avec leurs distances aux limites, les niveaux altimétriques, les arbres à conserver ou à abattre, les raccordements aux réseaux (eau, assainissement, électricité) et les accès.
- PCMI 3 — Plan en coupe du terrain et de la construction. Il montre l'implantation par rapport au profil du terrain naturel, avant et après travaux. Indispensable dès qu'il y a une pente ou des déblais.
- PCMI 4 — Notice décrivant le terrain et présentant le projet. Elle décrit l'état initial, les matériaux, les couleurs, le traitement des abords, des clôtures et des accès.
- PCMI 5 — Plan des façades et des toitures. Toutes les façades, avec les matériaux, les ouvertures et les hauteurs.
- PCMI 6 — Document graphique d'insertion. Une représentation du projet dans son environnement proche : photomontage, perspective ou insertion sur photo.
- PCMI 7 — Photographie de l'environnement proche.
- PCMI 8 — Photographie de l'environnement lointain.
Viennent ensuite les pièces conditionnelles, à fournir selon la situation du terrain et la nature du projet : attestation de prise en compte de la réglementation environnementale pour les constructions neuves à usage d'habitation, attestation relative à la réglementation acoustique en zone exposée au bruit, étude de faisabilité sur les approvisionnements en énergie, formulaire d'attestation parasismique ou parcyclonique dans les zones concernées, pièces spécifiques en secteur protégé, éléments relatifs à l'assainissement non collectif, et le cas échéant les pièces liées à la démolition.
La numérotation des pièces conditionnelles varie selon la version du formulaire en vigueur. Ne vous fiez pas à un numéro trouvé dans un article : reportez-vous au bordereau imprimé sur la version du Cerfa que vous téléchargez, et cochez ce qui y figure.
Deux attestations méritent une attention particulière :
L'attestation environnementale. Toute construction neuve à usage d'habitation est soumise à la réglementation environnementale en vigueur, et l'attestation de prise en compte au stade du dépôt de permis fait partie des pièces exigées. Elle est établie par un professionnel habilité — bureau d'études thermiques, architecte, diagnostiqueur selon les cas. Son absence est l'une des causes d'incomplétude les plus fréquentes sur les dossiers de construction neuve, parce qu'elle demande un délai de production que beaucoup de particuliers n'ont pas anticipé. Lancez l'étude dès que vos plans sont figés, pas la semaine du dépôt.
L'attestation acoustique. Elle est requise lorsque le terrain se situe dans un secteur affecté par le bruit d'un aérodrome ou d'une infrastructure terrestre classée. Consultez le zonage auprès du service urbanisme.
Dépôt : guichet numérique ou mairie
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes de plus de 3 500 habitants doivent être en mesure de recevoir les demandes d'autorisation d'urbanisme par voie électronique, via un guichet numérique des autorisations d'urbanisme. Le dépôt papier en mairie, en autant d'exemplaires que la commune l'exige, reste possible partout.
Dans les deux cas, la mairie délivre un récépissé portant un numéro de dossier et la date à partir de laquelle le délai d'instruction commence à courir. Conservez-le : c'est votre preuve de dépôt et votre référence pour tout échange ultérieur.
Le dépôt numérique impose quelques précautions techniques. Les guichets plafonnent souvent la taille de chaque fichier joint, à un niveau nettement inférieur à celui d'une messagerie. Les plans exportés en haute résolution dépassent facilement ce plafond. Il faut donc alléger les pièces sans les rendre illisibles — sur un plan coté, ne descendez pas en dessous de 200 dpi, sous peine de rendre les cotes illisibles à l'instruction. Ce réglage de résolution se fait à l'export, dans le logiciel qui produit le plan, ou avec une suite PDF de bureau : notre compresseur travaille sur la structure du fichier et ses métadonnées, jamais sur les images, il ne dégradera donc aucune cote — mais il n'allégera pas non plus un plan scanné. Sur un plan exporté nativement, il rend en revanche service. Notre guide réduire un PDF pour l'administration française détaille les réglages adaptés. Respectez également la nomenclature demandée : beaucoup de guichets exigent un fichier par pièce, nommé selon le code PCMI correspondant. Dans ce cas, n'assemblez surtout pas les pièces en un seul document.
Instruction : délais, complétude et permis tacite
Le délai d'instruction de droit commun pour une maison individuelle et ses annexes est de deux mois à compter de la réception d'un dossier complet. Il est majoré lorsqu'une consultation extérieure est nécessaire — notamment en abords de monument historique ou en site protégé.
Deux mécanismes suspensifs sont à connaître.
La majoration du délai. Si votre projet relève d'un cas prévu par les textes, la mairie doit vous notifier le nouveau délai dans le mois qui suit le dépôt. Passé ce mois sans notification, le délai de droit commun s'applique.
La demande de pièces complémentaires. Si le dossier est incomplet, la mairie dispose du même mois pour vous notifier la liste des pièces manquantes. Cette notification interrompt le délai d'instruction, qui ne recommencera à courir qu'à compter de la réception des pièces. Vous disposez de trois mois pour compléter ; à défaut, la demande est réputée rejetée. C'est le mécanisme qui coûte le plus de temps aux porteurs de projet : un dossier complet du premier coup vaut plusieurs semaines de gagnées.
Le permis tacite. Le silence gardé par l'administration au-delà du délai d'instruction vaut, en principe, décision de non-opposition ou permis tacite. Ce principe connaît des exceptions, notamment lorsque le projet est soumis à l'avis conforme d'un service extérieur ou situé dans certains secteurs protégés, où le silence peut au contraire valoir rejet. Dans tous les cas, si vous êtes en situation de permis tacite, demandez à la mairie un certificat attestant de l'absence d'opposition : c'est ce document que vous présenterez à votre banque, à votre assureur et, le jour venu, à l'acquéreur du bien.
Après l'obtention : affichage, recours et achèvement
Le permis obtenu, trois obligations s'enchaînent.
L'affichage sur le terrain. Un panneau rectangulaire doit être installé dès la notification, visible depuis la voie publique, et chacun de ses côtés doit mesurer plus de 80 centimètres. Il mentionne le nom du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain, la surface de plancher et la hauteur de la construction, l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, ainsi que les modalités de recours.
Le délai de recours des tiers. Il est de deux mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain. Le point clé est le mot continu : si le panneau tombe, est masqué ou devient illisible, le délai ne court pas. Un voisin pourra alors contester le permis bien après la fin des travaux. La parade est de faire constater l'affichage par un commissaire de justice à plusieurs reprises — au minimum au début, au milieu et à la fin de la période. Ce constat est la seule preuve réellement opposable, et il conditionne la sécurité juridique de votre bien à la revente. À cela s'ajoute la faculté pour l'administration de retirer un permis illégal dans un délai de trois mois suivant la décision.
La déclaration d'achèvement. À la fin du chantier, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux doit être déposée en mairie. L'administration dispose alors d'un délai pour contester la conformité — délai allongé dans les secteurs protégés. Sans cette déclaration, vous ne pourrez pas obtenir d'attestation de non-contestation de conformité, document systématiquement réclamé lors d'une revente ou par un assureur.
Deux échéances complémentaires à noter dans votre calendrier : le permis a une durée de validité au terme de laquelle il devient caduc si les travaux n'ont pas commencé, avec possibilité de prorogation sur demande présentée avant l'expiration ; et la taxe d'aménagement fait l'objet d'une déclaration à l'administration fiscale après achèvement, dans le délai réglementaire.
Sept erreurs qui reviennent systématiquement
- Confondre surface de plancher et emprise au sol. L'emprise inclut les débords ; la surface de plancher exclut ce qui est sous 1,80 m. Les deux servent à des tests différents.
- Se tromper de formulaire à cause du seuil des 40 m². Le relèvement en zone urbaine tombe dès que le total après travaux dépasse 150 m².
- Oublier que la SCI ne bénéficie pas de la dérogation d'architecte. Le seuil de 150 m² ne concerne que les personnes physiques construisant pour elles-mêmes.
- Déposer sans l'attestation environnementale. Elle demande un délai de production ; anticipez-la dès que les plans sont arrêtés.
- Fournir des références cadastrales approximatives. Vérifiez la section et le numéro sur le cadastre officiel, pas sur un acte ancien.
- Négliger le plan de masse. C'est la pièce la plus scrutée : distances aux limites, altimétrie, raccordements aux réseaux, accès. Un plan de masse incomplet suffit à faire déclarer le dossier incomplet.
- Bâcler l'affichage. Sans affichage continu et prouvé, le délai de recours ne court jamais. C'est le défaut qui se paie le plus cher, des années plus tard.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il compter entre le dépôt et le démarrage du chantier ? Prévoyez le délai d'instruction, majoré s'il y a consultation extérieure, puis les deux mois de recours des tiers pendant lesquels il est imprudent de commencer. Vous pouvez juridiquement démarrer dès la notification du permis, mais un recours déposé en cours de chantier sur un permis contestable met le projet en péril. Attendre la purge du délai de recours est la pratique prudente.
Peut-on modifier un projet après l'obtention du permis ? Oui, par une demande de permis modificatif, tant que le chantier n'est pas achevé et que les modifications ne bouleversent pas l'économie générale du projet. Un changement substantiel — implantation, volumétrie, destination — impose un nouveau permis.
Que faire si la mairie ne répond pas dans le délai ? Vérifiez d'abord qu'aucune notification de majoration ou de demande de pièces ne vous a été adressée dans le mois suivant le dépôt. Si tel est le cas, vous êtes en principe en situation de permis tacite, sauf exception liée au secteur ou à un avis conforme requis. Demandez immédiatement le certificat d'absence d'opposition à la mairie.
Un refus de permis est-il définitif ? Non. Vous pouvez former un recours gracieux auprès du maire dans le délai de recours, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif. Il est souvent plus efficace de comprendre le motif du refus — non-conformité au PLU, avis défavorable d'un service consulté — et de redéposer un dossier corrigé.
Faut-il déposer un permis pour une piscine ? Cela dépend de la surface du bassin et de la présence d'une couverture. Les petits bassins non couverts relèvent souvent de la déclaration préalable, voire d'aucune formalité en dessous d'un seuil ; une couverture haute ou un bassin de grande surface fait basculer en permis de construire. Vérifiez également le règlement du PLU, qui peut imposer des reculs par rapport aux limites.
Peut-on remplir le Cerfa à la main ? Rien ne l'interdit sur un dépôt papier, mais c'est risqué : les cases sont petites, les renvois nombreux, et une rature sur une surface déclarée est source de contestation. La version remplie sur ordinateur reste lisible, se corrige, et se dépose telle quelle sur un guichet numérique. Notre outil de remplissage de Cerfa détecte les champs du formulaire et permet de le compléter puis de le signer sans imprimer.
Ce qu'il faut retenir
Le 13406 n'est pas difficile à remplir : il est difficile à compléter. Le formulaire lui-même se renseigne en une heure une fois les surfaces posées correctement ; ce sont les pièces graphiques et les attestations qui font la durée du dossier, et c'est sur elles que se joue la complétude.
Trois réflexes suffisent à sécuriser l'essentiel. Posez vos surfaces au propre avant toute chose — surface de plancher, emprise au sol, total après travaux — parce qu'elles commandent le formulaire, l'architecte et la taxe. Lancez les attestations dès que les plans sont figés, jamais la semaine du dépôt. Et une fois le permis obtenu, traitez l'affichage avec le même sérieux que le dossier : c'est lui qui rend votre autorisation définitivement inattaquable.
Pour aller plus loin, consultez notre guide du Cerfa 13404 si votre projet reste sous les seuils, et notre guide du compromis de vente si vous achetez le terrain en parallèle du dépôt.