Remplir le Cerfa 13404 (déclaration préalable de travaux) : guide pas-à-pas 2026

Le Cerfa n° 13404 est le formulaire officiel de déclaration préalable de travaux. C'est l'autorisation d'urbanisme la plus fréquemment déposée en France, et aussi celle qui génère le plus de courriers d'incomplétude — non pas parce qu'elle est difficile, mais parce que trois erreurs se répètent inlassablement : le mauvais formulaire, la mauvaise surface, et l'affichage du panneau bâclé.

Ce guide reprend le formulaire rubrique par rubrique, détaille les huit pièces DP1 à DP8, et explique ce qui se passe après le dépôt — la partie que la plupart des tutoriels s'abstiennent de traiter, et qui décide pourtant de la solidité de votre autorisation en cas de revente.

Étape zéro : est-ce bien le 13404 qu'il vous faut ?

C'est la première source d'erreur, et elle est invisible pour qui découvre l'urbanisme. Il existe plusieurs formulaires de déclaration préalable, et le 13404 n'est pas celui du particulier moyen.

Retenez la règle simple : si votre projet porte sur une maison individuelle ou l'une de ses annexes, le formulaire attendu est le 13703. Le 13404 s'utilise pour tout le reste — copropriété, immeuble, local professionnel, terrain, projet porté par une personne morale. Une commune acceptera souvent le 13404 déposé à la place du 13703, mais l'inverse est faux, et un guichet numérique paramétré strictement peut rejeter le dépôt.

Notre guide du Cerfa 13406 traite le cas du permis de construire d'une maison individuelle.

Quels travaux relèvent de la déclaration préalable ?

La déclaration préalable est le régime intermédiaire entre l'absence totale de formalité et le permis de construire. Elle couvre notamment :

• Une construction nouvelle ou une extension créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m². Ce seuil est porté à 40 m² pour une extension d'une construction existante située en zone urbaine d'un PLU ou d'un document en tenant lieu.
• Un abri de jardin, un garage, un carport, un local technique dans les mêmes limites de surface.
• Une piscine non couverte dont le bassin fait entre 10 m² et 100 m², ou couverte par un abri de moins de 1,80 m de hauteur.
• La modification de l'aspect extérieur d'une construction existante : changement de menuiseries, création ou suppression d'une ouverture, pose de volets, changement de couleur d'une façade, réfection de toiture avec matériau différent.
• Le ravalement de façade, dans les communes qui l'ont soumis à déclaration et dans les secteurs protégés.
• La pose de panneaux photovoltaïques ou solaires thermiques en toiture ou au sol selon les cas.
• Un changement de destination sans travaux modifiant les structures porteuses ou la façade (avec travaux sur la structure ou la façade, c'est un permis de construire).
• L'édification d'une clôture, dans les communes ayant délibéré en ce sens et dans les secteurs protégés.
• Une division foncière simple, sans création de voies ni d'équipements communs.

Les deux seuils qu'il faut savoir manier

Deux pièges reviennent systématiquement :

Le seuil de 40 m² n'est pas un droit acquis. Il ne joue qu'en zone urbaine d'un PLU, et uniquement pour une extension d'une construction existante — pas pour une construction isolée dans le fond du jardin. En zone A, N, ou en carte communale, le plafond reste 20 m².

Le seuil des 150 m² de surface de plancher totale. Si, après travaux, la surface de plancher totale de la construction dépasse 150 m², le recours à un architecte devient obligatoire et le projet bascule en permis de construire, même si l'extension elle-même ne fait que 25 m². Additionnez toujours l'existant et le projeté avant de choisir votre formulaire.

En dessous de 5 m² de surface de plancher et d'emprise au sol, et hors secteur protégé, aucune formalité n'est requise — mais votre PLU peut malgré tout imposer des règles d'implantation, de hauteur et d'aspect que vous devrez respecter.

Rubrique par rubrique

Rubrique 1 — Identité du déclarant

Personne physique ou personne morale. Pour un particulier : nom, prénoms, date et lieu de naissance, adresse, téléphone et adresse électronique, en cochant la case autorisant la mairie à vous écrire par voie dématérialisée. Cette case fait gagner des semaines : sans elle, les demandes de pièces partent par courrier.

Pour une SCI, une association ou une copropriété : dénomination, forme juridique, numéro SIRET, et qualité du signataire.

Plusieurs déclarants (indivision, couple copropriétaire) : renseignez le premier dans la rubrique 1 et les autres sur la fiche complémentaire prévue à cet effet. Chacun doit signer.

Vous n'êtes pas propriétaire du terrain ? Vous pouvez déposer la déclaration, mais vous devez cocher la case correspondante et joindre une attestation du propriétaire vous autorisant à déposer, datée et signée. Son absence est un motif d'incomplétude systématique. En copropriété, l'autorisation de l'assemblée générale est requise dès que les travaux touchent les parties communes ou l'aspect extérieur : joignez le procès-verbal.

Rubrique 2 — Le terrain

Adresse complète, références cadastrales (préfixe éventuel, section, numéro de parcelle) et superficie totale du terrain. Vérifiez chaque référence sur le cadastre en ligne : une section erronée est la première cause de retour de dossier.

Si le projet s'étend sur plusieurs parcelles contiguës, listez-les toutes avec leur superficie respective. Si le terrain est issu d'une division récente, indiquez-le : l'instructeur vérifiera la cohérence avec le lotissement d'origine.

Rubrique 3 — Le projet

C'est la rubrique qui structure toute l'instruction.

Cochez la nature des travaux dans la liste pré-imprimée, puis décrivez le projet en quelques lignes concrètes. Une bonne description tient en deux phrases et donne les dimensions : « Construction d'un abri de jardin en ossature bois de 15 m² d'emprise au sol, 4,50 m sur 3,30 m, hauteur 2,80 m au faîtage, bardage bois teinte naturelle, couverture en tuiles terre cuite identiques à celles de la maison, implanté à 3 m de la limite séparative sud. »

Renseignez ensuite :

• La destination et la sous-destination au sens de l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme (habitation, commerce et activité de service, exploitation agricole, équipement d'intérêt collectif, autre activité).
• La surface de plancher créée et supprimée.
• L'emprise au sol créée et supprimée.
• La surface taxable, qui sert au calcul de la taxe d'aménagement.

La distinction surface de plancher / emprise au sol est la deuxième cause d'erreur du formulaire :

Un carport ouvert n'a aucune surface de plancher — il n'est pas clos — mais il a une emprise au sol pleine. C'est l'emprise qui déclenche la formalité.

Rubrique 4 — Législations connexes

Cochez si le terrain se situe dans l'un de ces périmètres :

• Abords d'un monument historique ;
• Site patrimonial remarquable, site classé ou site inscrit ;
• Réserve naturelle, parc national, zone Natura 2000 ;
• Périmètre de protection au titre du Code de l'environnement ou du Code forestier.

Vous ne savez pas ? Le service urbanisme de la mairie vous le dira en trois minutes, et le géoportail de l'urbanisme cartographie la plupart de ces périmètres. Ne cochez pas au hasard : une déclaration déposée en ignorant un périmètre de protection sera instruite avec un délai plus long et un avis obligatoire de l'Architecte des Bâtiments de France.

Rubrique 5 — Engagement du déclarant

Une seule case à cocher, la certification de l'exactitude des renseignements fournis, avec le lieu, la date et la signature. Une déclaration non signée est irrecevable — c'est le rejet le plus bête et le plus fréquent des dépôts papier.

Les pièces DP1 à DP8

Le bordereau de dépôt liste les pièces sous la codification DP1 à DP8. Seules celles qui correspondent à la nature de votre projet sont exigibles — mais une seule pièce manquante suspend l'instruction.

Complétez le bordereau des pièces en cochant celles que vous joignez et en indiquant leur nombre. Nommez chaque fichier avec son code (DP2-plan-de-masse.pdf) : les guichets numériques trient sur le nom du fichier, et un instructeur qui retrouve immédiatement une pièce ne vous écrit pas pour la réclamer.

Format des pièces : les guichets numériques imposent en général un poids maximal par fichier et par dossier. Si vos plans scannés sont trop lourds, la bonne réponse n'est pas de baisser la résolution — un plan illisible est aussi bloquant qu'un plan absent — mais de déposer en plusieurs fichiers quand le guichet le permet, ou de redemander les plans en PDF natif à votre architecte plutôt qu'en scan. Notre compresseur est utile sur ces PDF natifs, dont il réécrit la structure et purge les métadonnées sans toucher au dessin ; sur un plan scanné, il ne fera en revanche presque rien, puisqu'il ne retouche pas les images. Si le service instructeur demande un dossier unique, fusionnez les pièces dans l'ordre du bordereau.

Le dépôt : guichet numérique ou papier

Deux voies coexistent :

• Le guichet numérique des autorisations d'urbanisme (GNAU), que les communes d'une certaine taille doivent proposer. Vous créez un compte, remplissez ou téléversez le formulaire, joignez les pièces, et recevez un accusé d'enregistrement électronique. C'est la voie la plus sûre : la date de dépôt est horodatée et vous conservez une trace de chaque échange.
• Le dépôt papier en mairie, contre récépissé, ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Prévoyez le nombre d'exemplaires demandé par la commune, majoré si un service extérieur doit être consulté.

Dans les deux cas, exigez et conservez le récépissé : il porte le numéro de dossier et la date à partir de laquelle court le délai d'instruction.

L'instruction : un mois, deux en secteur protégé

Le délai de droit commun de la déclaration préalable est d'un mois à compter de la réception d'un dossier complet. Il passe à deux mois lorsqu'une consultation est nécessaire, notamment l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France en abords de monument historique ou en site patrimonial remarquable.

Ce qu'il faut comprendre du mécanisme :

1. La mairie dispose d'un mois à compter du dépôt pour vous notifier une demande de pièces complémentaires et, le cas échéant, une majoration du délai d'instruction. Passé ce mois, elle ne peut plus le faire : le délai affiché sur le récépissé est acquis.
2. Une demande de pièces suspend l'instruction. Vous disposez de trois mois pour compléter. Sans réponse dans ce délai, la déclaration est réputée rejetée tacitement.
3. À l'expiration du délai, le silence de l'administration vaut décision de non-opposition (article L. 424-2 du Code de l'urbanisme). Vous n'avez pas besoin d'un courrier pour commencer.

Le réflexe indispensable : demandez à la mairie un certificat de non-opposition attestant qu'aucune décision de refus n'est intervenue dans le délai. C'est ce document, et non votre récépissé, que le notaire vous demandera le jour où vous revendrez.

Attention, l'administration conserve la faculté de retirer une décision de non-opposition illégale dans un délai de trois mois suivant celle-ci. Ne lancez pas de travaux irréversibles dans les jours qui suivent l'obtention tacite si votre projet est limite.

L'affichage du panneau : l'étape que tout le monde bâcle

C'est l'erreur la plus coûteuse de tout le processus, et elle ne se voit que des années plus tard.

Dès l'obtention de la décision — expresse ou tacite — vous devez afficher sur le terrain, de manière visible depuis la voie publique, un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres. Le panneau doit mentionner : le nom du bénéficiaire, la date et le numéro de la déclaration, la nature du projet, la superficie du terrain, l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, ainsi que les droits de recours des tiers et leur délai.

Deux règles décident de tout :

Le délai de recours des tiers est de deux mois, et il ne commence à courir qu'à compter du premier jour d'un affichage continu de deux mois. Un panneau tombé, retourné par le vent, illisible ou retiré trop tôt remet le compteur à zéro.

La preuve de l'affichage vous incombe. Sans preuve, le délai de recours est réputé n'avoir jamais couru, et votre autorisation reste attaquable bien au-delà des deux mois. Trois manières de se protéger, par ordre de solidité :

1. Un constat d'huissier (commissaire de justice) au début, au milieu et à la fin des deux mois. C'est la preuve la plus difficile à contester.
2. Des photographies datées montrant le panneau lisible et son environnement reconnaissable, prises au moins toutes les deux semaines.
3. Des attestations de voisins, la solution la plus faible.

Concrètement : un acquéreur prudent, ou son notaire, vous demandera cette preuve lors de la revente. En son absence, il faudra attendre l'expiration du délai de prescription administrative pour que le titre soit considéré comme purgé, ce qui peut faire capoter une vente.

À noter aussi : un tiers qui forme un recours doit le notifier à l'auteur de la décision et à son bénéficiaire dans les quinze jours de son dépôt (article R. 600-1 du Code de l'urbanisme), à peine d'irrecevabilité. Si vous recevez une notification de recours, ne restez pas passif : le délai pour organiser votre défense est court.

Après les travaux : la DAACT

À la fin du chantier, vous devez déposer une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). C'est un formulaire distinct, souvent oublié, et pourtant décisif.

• La mairie dispose ensuite d'un délai — trois mois en principe, cinq mois en secteur protégé ou en zone à risque — pour contester la conformité.
• Passé ce délai sans contestation, vous pouvez demander une attestation de non-contestation de la conformité.
• Sans DAACT, pas d'attestation de conformité, et le notaire signalera l'irrégularité au futur acquéreur.

Pensez également à la déclaration foncière auprès de l'administration fiscale après l'achèvement, qui conditionne notamment l'exonération temporaire de taxe foncière applicable aux constructions nouvelles, et à la liquidation de la taxe d'aménagement, calculée à partir de la surface taxable que vous avez déclarée en rubrique 3.

Enfin, retenez que la déclaration préalable est périmée si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans, ou s'ils sont interrompus pendant plus d'un an. Elle peut être prorogée sur demande écrite adressée à la mairie avant l'expiration du délai.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Choisir le 13404 au lieu du 13703 pour une maison individuelle, ou l'inverse. Vérifiez avant de remplir.
• Confondre surface de plancher et emprise au sol. Un carport ou un auvent n'a pas de surface de plancher mais bien une emprise, et c'est elle qui déclenche la formalité.
• Oublier d'additionner l'existant. 130 m² existants + 25 m² d'extension = 155 m², donc architecte obligatoire et permis de construire.
• Ignorer le règlement du PLU. L'autorisation d'urbanisme ne dit pas si le projet est conforme au règlement local : hauteur maximale, recul par rapport aux limites séparatives, pente de toiture, teintes imposées, coefficient d'emprise. Lisez le règlement de votre zone avant de dessiner le plan de masse.
• Ignorer le règlement de copropriété ou le cahier des charges d'un lotissement. Ce sont des documents de droit privé : la mairie ne les contrôle pas, mais vos voisins peuvent les faire respecter en justice même si votre DP est parfaitement valable.
• Négliger l'affichage. Deux mois continus, avec preuve datée. Sans cela, votre autorisation reste contestable et fragilisera la revente.
• Oublier la DAACT. Le chantier est fini, le dossier ne l'est pas.

Questions fréquentes

Combien de temps est valable une déclaration préalable ? Trois ans à compter de la décision, avec possibilité de prorogation sur demande écrite avant l'échéance. Les travaux ne doivent pas être interrompus plus d'un an.

Puis-je commencer les travaux dès la fin du délai d'instruction ? Juridiquement, oui : le silence vaut non-opposition. En pratique, affichez d'abord le panneau et laissez passer les deux mois de recours des tiers avant d'engager des dépenses irréversibles, surtout si votre projet est visible et proche des limites.

Un voisin peut-il faire annuler ma déclaration préalable ? Il peut la contester pendant les deux mois de recours, à condition de justifier d'un intérêt à agir, c'est-à-dire d'une atteinte directe aux conditions d'occupation ou de jouissance de son bien. Il doit vous notifier son recours dans les quinze jours de son dépôt.

Que faire si la mairie me demande des pièces complémentaires ? Répondez dans les trois mois, en une seule fois et en reprenant exactement les intitulés demandés. Le délai d'instruction repart à compter de la réception des pièces. Sans réponse dans les trois mois, la déclaration est rejetée tacitement.

Ai-je besoin d'un architecte pour une déclaration préalable ? Non, sauf si la surface de plancher totale de la construction dépasse 150 m² après travaux — auquel cas le projet relève de toute façon du permis de construire.

J'ai réalisé les travaux sans déclaration : que faire ? Une régularisation reste possible en déposant la déclaration a posteriori, mais elle ne vous protège pas rétroactivement de l'action des tiers ni d'une action de la commune pendant le délai de prescription. Plus vous attendez, plus le dossier se complique — notamment le jour de la revente, où l'absence d'autorisation apparaîtra dans le titre.

La déclaration préalable est-elle payante ? Le dépôt lui-même est gratuit. Ce sont les taxes liées au projet — taxe d'aménagement en tête — qui sont dues après achèvement, calculées sur la surface taxable déclarée.

Remplir le 13404 sans y passer la soirée

Le formulaire fait plusieurs pages, avec des renvois croisés et des cases conditionnelles peu lisibles à l'écran. Deux conseils pour aller vite :

1. Rassemblez d'abord les données, pas les cases : références cadastrales, superficie du terrain, surface existante, surface projetée, hauteur au faîtage, distances aux limites, matériaux et teintes. Une fois cette liste écrite, le formulaire se remplit d'une traite.
2. Remplissez-le directement dans le PDF plutôt qu'à la main : l'écriture manuscrite illisible sur un formulaire scanné est un motif récurrent de demande de précisions. Notre éditeur de PDF et notre outil dédié aux Cerfa permettent de compléter le formulaire officiel, de le signer et de l'exporter. Deux points à anticiper avant le dépôt : le téléchargement demande un compte gratuit, et les exports gratuits portent un filigrane — à retirer avant de téléverser une pièce sur le guichet numérique de votre commune, un service instructeur pouvant s'en formaliser.

Si votre projet dépasse les seuils de la déclaration préalable, poursuivez avec notre guide du Cerfa 13406 (permis de construire pour maison individuelle). Et si vous achetez le terrain en parallèle, notre guide des points clés du compromis de vente explique comment conditionner l'achat à l'obtention de l'autorisation d'urbanisme.